圖為：近年來，武漢多舉措修建廉租房、公租房，解決困難群眾住房難題。圖為武漢市青山區(qū)工人村街青宜居、青和居等廉租房小區(qū)。 （湖北日報全媒記者 梅濤 攝）

湖北日報訊 （見習(xí)記者劉宇、記者彭一葦）在集體土地上建房，增加租賃房房源。作為全國13個利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點城市之一，武漢確定了5個試點地塊，除黃陂、江夏項目今年初有望動工外，其他地塊仍處在前期工作中，試點工作整體上仍處于起步階段。

2017年8月，作為建設(shè)住房市場長效機制的措施之一，國家在北京、上海 、武漢等全國13個城市，試點利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，當(dāng)年9月27日，試點工作啟動會議在漢召開。

2018年初，武漢市上報的實施方案獲得住建部及原國土資源部的批準(zhǔn)，試點項目選址重點在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科創(chuàng)園區(qū)、大學(xué)園區(qū)等周邊，優(yōu)先利用農(nóng)村閑置地、廢棄地，以支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展、完善區(qū)域功能、滿足市場需求。根據(jù)實施方案，武漢選擇在東湖高新區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)、蔡甸區(qū)等4個區(qū)先行試點，當(dāng)年6月底前完成試點項目立項、規(guī)劃、用地、建設(shè)等批準(zhǔn)程序，9月底前，完成項目拆遷安置等工作，啟動集體租賃住房建設(shè)。今年6月底前，項目竣工驗收。

記者在采訪中獲悉，4個試點項目均有一定進展，但尚未開工建設(shè)，后又新增新洲區(qū)試點項目。5個區(qū)試點分別位于東湖高新區(qū)武漢未來科技城、江夏區(qū)小李村、黃陂區(qū)灄口村、蔡甸經(jīng)濟開發(fā)區(qū)瑪瑙村及新洲區(qū)馬鞍村。試點地塊總面積不足100畝。

先期確定的4個項目中，灄口村、小李村已分別與兩家國企合作成立了合資公司，預(yù)計今年項目可開工建設(shè)；瑪瑙村已基本完成農(nóng)房拆遷。

湖北大學(xué)副教授李悅曾調(diào)研了4個先行項目。她認(rèn)為，進展較快的項目附近產(chǎn)業(yè)、交通條件較好，企業(yè)看好發(fā)展前景。而進展較慢的項目，或是外來人口較少，或是周邊配套設(shè)施不完善，企業(yè)仍在觀望。

武漢試點，試出了什么

湖北日報見習(xí)記者 劉宇 記者 彭一葦 通訊員 蔡華

13城試點集體建設(shè)用地上建租賃房的消息，曾一度成為市場熱點。

按照我國規(guī)定，只有國有建設(shè)用地上才能建商品房，集體建設(shè)用地上建成的住房，被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”，不被法律認(rèn)可。

于是出了這樣的景象：同樣是土地，因“國有”與“集體”的身份不同，前者往往是受到追捧的“明星”，后者則少人問津。一紙國家試點許可，或?qū)⒋蚱苾烧咧g的鴻溝，大幅增加租賃住房的供應(yīng)。

一年的試點，武漢遇到了哪些難題？是如何破解的？前景如何？

閑置20年荒地，身價大漲

2018年11月22日，湖北日報全媒記者從黃陂漢口北大市場沿著漢口北大道往東2.5公里左右，來到了黃陂區(qū)灄口村，看到一塊6畝左右的土地上搭著工棚，種著菜。這里是武漢5個試點項目之一?！按謇锏耐恋仃懤m(xù)被征用建設(shè)了市場、樓房，這塊地較小，一直不知道干啥好?！睘椏诖逯Р扛睍浝钕劝空f，一閑置就放了近20年。

武漢啟動集體建設(shè)用地建租賃住房試點后，灄口村村委會提出用這6畝地作試點。2018年9月18日，村民代表大會通過決議，灄口村與武漢市地產(chǎn)集團保障性住房投資建設(shè)有限公司成立合資公司，共同在這塊集體土地上開發(fā)租賃房。

李先翱說，目前項目規(guī)劃設(shè)計方案正在審批。未來，這里將建起一棟32層高樓、252套住宅，有75平方米、55-60平方米、45-55平方米等3種房型，有望今年初開工。

灄口村周邊，漢口北國際商品交易中心、四季美農(nóng)貿(mào)城等專業(yè)批發(fā)市場已成集群，高樓林立，交通發(fā)達(dá)。記者走訪附近多家房產(chǎn)中介門店，試點地塊周邊小區(qū)一室一廳住房月租金在1100元到1300元之間，兩室一廳住房月租金在1500元到1800元之間。

試點地塊周邊，村民自行出租住房的也不在少數(shù)。“40%的村民都有房屋出租，空房子一掛出招租廣告很快就有人租?！贝迕窭钪緳?quán)對試點項目信心滿滿：房子建成后不愁租不出去，不愁賺不到錢。

此前北京、上海的試點，已成為灄口村村集體向往的模板。上海閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村2010年建成400多套租賃房，一年租金收入1200萬元左右，既解決了外來人口住房問題，又壯大了集體經(jīng)濟。

武漢的5個地塊，能否復(fù)制這一成功？武漢情況有別，答案是未必。

城市中的集體土地，往往在“城中村”。2004年起，武漢啟動大規(guī)模的“城中村”改造，2013年二環(huán)線內(nèi)已無“城中村”，預(yù)計到2020年，中心城區(qū)“城中村”將成為歷史。目前集體土地多在城鄉(xiāng)接合部，周邊產(chǎn)業(yè)與配套仍在發(fā)展中，對外來人口吸引力不足，租賃房市場不成熟，準(zhǔn)備投資的企業(yè)仍在觀望。

“黃陂區(qū)項目先天條件是最好的，所處地段產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、交通便利、配套豐富，外來人口多?！焙贝髮W(xué)副教授李悅說，但黃陂區(qū)試點地塊較小，這樣的地塊在武漢市也很難找出第二個。隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，城鄉(xiāng)接合部變成新的城區(qū)，可能才會有更多合適的地塊。

利益分配，重點關(guān)照村集體

在集體建設(shè)用地上建租賃住房，地方政府負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督，開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)提供資金、建設(shè)、運營，村集體與村民負(fù)責(zé)供地、配合建設(shè)，涉及多方。根據(jù)北京、上海等地的經(jīng)驗，建立合理的收益分配機制很重要。

武漢試點項目，重點關(guān)照村集體的利益。如江夏區(qū)試點項目，由小李村與武漢藏龍集團公司合作開發(fā)。村集體將土地使用權(quán)作價入股，占股51%，試點地塊建設(shè)房屋的使用權(quán)均歸屬項目公司。武漢藏龍集團公司副總經(jīng)理楊姣介紹，作價入股評估時，區(qū)政府安排了兩個評估公司，作價就高不就低。

黃陂區(qū)的試點項目，村集體土地使用權(quán)占總股比15%，武漢市地產(chǎn)集團保障房公司投入8700余萬現(xiàn)金入股，占總股比85%。村集體雖然占股較少，但項目房屋所有權(quán)等資產(chǎn)登記在雙方成立的合資公司名下，合資公司由村集體監(jiān)督管理，獨立運作、獨立核算。項目投入運營后的前3年，合資公司每年給村集體包干收益30萬元。3年期滿后，項目利潤按雙方所占股份分配?！耙驗轫椖拷ǔ珊筮€需要一定時間運營才能盈利?！秉S陂區(qū)國土資源和規(guī)劃局副局長何波介紹。

武漢市國土資源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，將建立、完善投資收益以及集體建設(shè)用地所有權(quán)、使用權(quán)收益相結(jié)合的分配機制，完善集體建設(shè)用地增值收益分配。

運營盈利，仍是難點

2018年11月29日下午，在江夏區(qū)小李村試點項目附近的藏龍學(xué)校，接孩子的家長絡(luò)繹不絕。但記者發(fā)現(xiàn)，這里距最近的工業(yè)園有2公里左右，周邊沒有公交車，藏龍學(xué)校放學(xué)后，周圍就陷入了沉寂，這里會有人來租房嗎？“距離試點項目300米，已規(guī)劃建設(shè)珞珈中小企業(yè)總部基地，相關(guān)配套設(shè)施也會逐步完善?！睏铈硎?，公司已申請在項目附近設(shè)立公交站點，但這都還需要時間。

調(diào)查的情況顯示，試點項目一定時期內(nèi)對試點項目周邊的租賃市場或會有較大的影響，但因規(guī)模有限，且大多遠(yuǎn)離中心城區(qū)，對中心城區(qū)租賃房市場影響有限。

集體建設(shè)用地建租賃房項目，雖然土地成本較低，但投資回收周期依然很長。如北京海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)一項目，投資回收期約18年。武漢的試點項目，應(yīng)該怎么做？

租賃房要通過運營賺到錢，才能保障各方利益。李悅認(rèn)為，試點項目中，江夏區(qū)項目配套不足，目前外來就業(yè)人口少；東湖高新區(qū)項目雖然交通便利，但距工業(yè)園區(qū)和公交站點稍遠(yuǎn)；蔡甸區(qū)項目周邊有多個工業(yè)園區(qū)，租賃需求旺盛，但工人收入偏低，租金定價或受限制。

實際上，根據(jù)李悅關(guān)于《武漢市集體建設(shè)用地建租賃住房的調(diào)研》數(shù)據(jù)顯示，試點項目周邊72.22%的潛在租客，月收入低于5000元，84.12%的人希望每月租房支出低于1000元，而且對租賃房周邊的交通、治安、公共設(shè)施有一定要求?！凹w建設(shè)用地建的租賃房是市場化運作，空置率不能太高?！崩類偨ㄗh，試點項目除了要加快完善配套設(shè)施，吸引更多租戶外，還要針對目標(biāo)租戶的特點合理定價，租金必須控制在租戶能夠接受的范圍內(nèi)。租賃方式上可采取政府整租、企業(yè)承租、個人租賃相結(jié)合。同時，還可以嘗試委托專業(yè)機構(gòu)運營等運營模式，提高租賃業(yè)務(wù)和物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化水平。