難賣的商辦房讓開發(fā)商與代理公司不停地“發(fā)明”促銷手段。近日，北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此前開發(fā)商為逃避“3·26”商辦限購而衍生出的“代辦公司-提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓及法人變更服務(wù)-持有期間幫忙做賬”的“全產(chǎn)業(yè)鏈”操作，又延伸出新的一環(huán)——出租注冊地盈利，即以商辦房可租、可賣名下公司地址作為宣傳噱頭，宣傳其具有穩(wěn)定的出租收益來吸引購房者。此外，北京商報記者了解到，類似出租注冊地址盈利的做法在商辦房銷售過程中存在已久，且在趕集網(wǎng)等平臺也已形成了“商住房注冊地址出租”的新生意，提供服務(wù)的商家在服務(wù)介紹中更是明確標注著“個人商住房地址出租”。不過在多位專家看來，出租商辦房注冊地址的操作并非穩(wěn)賺之舉，背后仍然風險暗存。

老把戲：

代辦公司 提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓、

法人變更及做賬服務(wù)

日前，有購房者王先生撥打北京商報熱線電話反映稱，通州區(qū)一商辦項目仍然存在以向購房者提供代辦公司等服務(wù)，違規(guī)銷售商辦項目的情況。此外，王先生還表示，該項目銷售人員將商辦房的公司地址作為吸引客戶購買的一大宣傳點，宣稱“注冊地址可自用或出租”，王先生認為此種情況有誘導購房之嫌，且或許存在一定風險。

北京商報記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，王先生口中的“違規(guī)項目”為通州某大型地產(chǎn)項目三期，其當前在售商辦產(chǎn)品為近40平方米的小戶型復式，皆為50年產(chǎn)權(quán)且精裝修，售價135萬元起，成交均價約3.7萬元/平方米。據(jù)現(xiàn)場銷售人員透露，為了年末沖刺業(yè)績，該項目開發(fā)商已于2018年9月將項目下部分商辦項目打包出售給了代理商公司，并就打包房源與其簽訂了網(wǎng)簽合同。

代理商銷售人員表示，該項目50平方米以下小戶型商辦項目，幾乎已經(jīng)被自己公司合作的投資方“買斷”，以在售的近40平方米小戶型復式為例，當時整體包下了一棟樓中的450套房，目前還剩150套左右，僅去年12月單月就出售了120套，預計剩余房源不出兩個月便能賣完。并稱不管是對于剛需客群過渡還是個人投資者而言，都是一種好的選擇。在自己這里買的價格絕對優(yōu)惠，代理商房源與開發(fā)商房源有將近10萬元的差價，“就相當于服裝批發(fā)一樣，批發(fā)下來一整棟然后單套單套往外賣，賣的價錢肯定是低于周邊市場價格的”。

此外，上述銷售人員強調(diào)，當前在售商辦房都已在開發(fā)商打包出售給代理商前集中注冊了公司，每套房源對應(yīng)不同的公司，購房者只需確定購房意向以及資金狀況是否支持，購房資質(zhì)問題根本無需費心，與開發(fā)商有著常年商辦項目合作關(guān)系的第三方服務(wù)公司，會協(xié)助打理商辦房產(chǎn)在購房前后涉及到的各類交易問題，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓及法人變更、持有期間的做賬服務(wù)等。

上述服務(wù)都已經(jīng)被“明碼標價”。據(jù)銷售人員表述，股權(quán)轉(zhuǎn)讓及法人變更的“過戶費”為5000元，第一年的做賬費為3600元。購房者可自主選擇在簽約后是否與第三方服務(wù)公司繼續(xù)合作，一般可簽訂1-3年的服務(wù)合同，期間做賬費用將享受較大優(yōu)惠。

新花樣：

商辦房產(chǎn)下注冊地可按年出租 機構(gòu)化“返租”興起

值得一提的是，代理商銷售人員在對購房者的項目推介中，反復提及商辦房可租、可賣名下公司地址，并宣傳其具有穩(wěn)定的出租收益來吸引購房者。

據(jù)上述銷售人員透露，目前在售商辦房所對應(yīng)的公司地址在房山，這個地址是按年租用的，第一年租金已經(jīng)為購房者付好，今年9月此批次的商辦房租用公司地址將集中到期，到時候第三方服務(wù)公司會詢問購房者選擇續(xù)租還是一次性買斷，續(xù)約年費為6000元，1.2萬元則可以一次性買斷當前使用的公司地址。至于購買商辦房產(chǎn)的公司地址為何在房山，銷售人員表示是因為“房山地址便宜，注冊成本低”，并稱通州區(qū)的商辦房公司地址出租金最為可觀，如果購買此套位于通州區(qū)臺湖的商辦房，就自然而然獲得了更高的潛在收益。

該銷售人員進一步表示，以通州為例，商辦房購房者出租通州區(qū)公司注冊地址的收益在每年1萬-1.2萬元，此收益基本可以與商辦房持有期間的房產(chǎn)稅費、記賬費以及居住期間的物業(yè)費相抵消，但是前提是自己要能找到承租人。銷售人員也對購房者進行了“友情提示”，如果不想自己費心找承租公司地址的買家，大可放心交給第三方服務(wù)公司打理穩(wěn)保收益。按年出租給第三方服務(wù)公司的價格為9000元/年，然后由這家接手的公司自尋承租人，不過其賺取的租金差價與購房者無關(guān)。銷售人員稱，后一種模式即為“返租”。

值得一提的是，據(jù)銷售人員透露，上文中屢屢提及的第三方服務(wù)公司幾乎承包了北京市面上大多數(shù)商辦項目的代辦公司、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及法人變更和做賬服務(wù)，除提供“一條龍”服務(wù)規(guī)避限購外，針對商辦房出租公司地址做起的“返租”生意，也已開展了很久。商辦項目旭輝26街區(qū)的相關(guān)服務(wù)，也是由此公司代辦。

此外，北京商報記者于1月22日瀏覽網(wǎng)站時發(fā)現(xiàn)，返租商辦房產(chǎn)名下公司地址的操作，除了在線下有第三方服務(wù)公司作為載體開展外，也不知于何時在線上悄然興起。在趕集網(wǎng)上也有商家公然掛出了 “尋租貼”，標題即為“商住房注冊地址出租”，更新時間顯示“一周前”。

專家：

宣傳公司注冊地不違規(guī)

隨意出租或有“隱憂”

拋去上述地產(chǎn)項目違規(guī)宣傳商辦產(chǎn)品具有居住屬性問題不談，多名專家圍繞北京商報記者此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)的“開發(fā)商及代理商以商辦房可租、可賣公司地址作為宣傳噱頭售房”展開了討論。

一位不愿具名的地產(chǎn)行業(yè)專家分析稱，市場影響銷售行為。在該專家看來，“3·26”限購令前，商辦項目市場買賣紅火，不會存在此種問題。但是現(xiàn)在很顯然，樓盤銷售們已然正在極盡可能去利用各種宣傳手段吸引購房者。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉更是直言，政策原因?qū)е铝水斍吧剔k房市場畸形發(fā)展。

北京盈科(上海)律師事務(wù)所高級律師郭韌分析認為，房產(chǎn)銷售以出租公司注冊地址的方式加強客戶購買欲，或有不當宣傳的嫌疑。對于將商辦房產(chǎn)下的公司地址出租給他人的購房人來說，表面上看似收獲了穩(wěn)定收益，但是背后實則隱藏著巨大風險。

郭韌指出，如果租用地址的公司經(jīng)營不善，或者其企業(yè)從事非法經(jīng)營，那么這個出租的公司地址就會被認定為非法經(jīng)營地，有可能被相關(guān)部門查處；若涉及到相關(guān)糾紛，也不排除會有人到出租地址來維權(quán)。此外，假如未來真的發(fā)生問題，工商可以吊銷此前租用該地址企業(yè)的執(zhí)照，但不會強制其遷出地址，那么后續(xù)是否真的能確保承租人穩(wěn)定按年支付租金給出租人，也是未知數(shù)。

“不要被這些迷了眼，這些是小利，后面可能比較麻煩，碰到事情會糟心！”郭韌提示購房者，購房需理性決策。