作者：孫夢(mèng)凡

一線城市新一輪樓市政策正在“接力”。

11月18日，北京、上海、廣州三大一線城市，紛紛出臺(tái)樓市利好政策。其中，北京市正式發(fā)文表示，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人出售2年以上(含2年)住房的，免征增值稅；個(gè)人家庭購(gòu)買面積140平方米及以下住房，減按1%的稅率征收契稅。

北京之前，上海市也發(fā)布通知稱，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，與之相關(guān)的個(gè)人所得稅、增值稅和契稅迎來(lái)調(diào)整。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說，可真金白銀減輕購(gòu)房成本，降低交易過程中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。廣州則放寬了落戶標(biāo)準(zhǔn)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的釋放。

房地產(chǎn)利好政策多箭齊發(fā)，是適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新階段的舉措。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，隨著行業(yè)從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，從抑制過快流轉(zhuǎn)、房?jī)r(jià)過快上漲轉(zhuǎn)到促進(jìn)交易循環(huán)，政策改革的方向?qū)⑹墙档土鬓D(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，產(chǎn)生“降成本”效應(yīng)，以促進(jìn)行業(yè)交易良性循環(huán)。

真金白銀降低交易成本

市場(chǎng)對(duì)一線城市本輪政策，已經(jīng)期待半月有余。

9月底，中央政治局會(huì)議曾明確，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策。11月13日，財(cái)政部等三部委發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確了與取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅等優(yōu)惠政策，即房地產(chǎn)減稅政策，具體操作辦法由各地制定。

財(cái)政部發(fā)布稅收政策五天后，上海成為首個(gè)落地的一線城市。11月18日，上海市住建委發(fā)布通知，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，與之相關(guān)的個(gè)人所得稅、增值稅和契稅迎來(lái)調(diào)整。

同日深夜，北京跟進(jìn)新政，宣布取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。新政后，個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅；個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅?！锻ㄖ纷?024年12月1日起施行。

在北京，與普宅標(biāo)準(zhǔn)掛鉤的稅費(fèi)，最顯著的便是二手房交易增值稅。按照此前政策，個(gè)人將購(gòu)買2年以上的住房對(duì)外出售，如果是普通住房，免征增值稅；如果是非普通住房，要根據(jù)差額按照5%的稅率繳納增值稅。此前，北京有約30%的住宅被認(rèn)定為非普通住房。

因此，新政正式取消普宅等標(biāo)準(zhǔn)后，個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)滿2年及以上的，再出售都將免征增值稅。這對(duì)過去被認(rèn)定為非普宅的家庭來(lái)說，將節(jié)省一大筆稅費(fèi)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，新政的一次性降成本效應(yīng)很明顯。在京滬，有很多早年買房的群體，房產(chǎn)增值額比較大，比如2015年購(gòu)置的500萬(wàn)房產(chǎn)、現(xiàn)在為800萬(wàn)，若是非普通住房，按5%的增值稅率算繳稅達(dá)到15萬(wàn)，新政后這筆費(fèi)用直接免掉。

契稅政策也有相應(yīng)調(diào)整?！锻ㄖ访鞔_，北京市適用與全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房、面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅。

同時(shí)，面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

“契稅的優(yōu)惠也將明顯減少購(gòu)房者的稅負(fù)壓力，降低住房交易成本?！北本┏鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)平臺(tái)旗下京房字表示，比如一套100平方米、總價(jià)500萬(wàn)元的二套房，過去按3%的稅率要繳納15萬(wàn)元的契稅，而新政后則只需要繳納5萬(wàn)元的契稅。

李宇嘉表示，自此在住房交易稅收上，京滬與全國(guó)其他地方看齊，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅，一線城市不再“區(qū)別對(duì)待”。

“京滬面積在90～139平米的二套房購(gòu)置，受此次契稅減免政策的利好更大。”他還表示，相應(yīng)稅率將從3%降至1%，而這個(gè)面積段，目前可以覆蓋到京滬大部分改善型需求，尤其是購(gòu)置新房，現(xiàn)在基本上可以做到3～4房，新政可更有效地滿足改善型需求。

克而瑞也表示，購(gòu)買140平米以下二套房的購(gòu)房群體受益最大，契稅由3%調(diào)整至1%，已降至最低水平。上海目前面積段在140平米以下新建商品住宅套均總價(jià)約為588.4萬(wàn)元/套，若以總價(jià)600萬(wàn)元/套計(jì)算，調(diào)整前契稅為18萬(wàn)元，調(diào)整后為6萬(wàn)元，可節(jié)省12萬(wàn)元。

一線城市新一輪政策接力

降低房地產(chǎn)相關(guān)稅收標(biāo)準(zhǔn)，是適應(yīng)行業(yè)新階段的舉措。

李宇嘉表示，在過去“缺房子”的時(shí)代，必須要最大限度增加房屋供應(yīng)，于是就有了普通住房和非普通住房一說，以及差別化的稅收政策。當(dāng)下，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，市場(chǎng)下行壓力較大、交易循環(huán)不暢，差異稅費(fèi)對(duì)待不僅失去存在的意義，而且阻礙了交易循環(huán)和市場(chǎng)企穩(wěn)。

在這一背景下，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的稅收政策進(jìn)行減免，對(duì)市場(chǎng)也將有多重影響。

一是，促進(jìn)二手房掛牌和售賣。“過去，稅收帶來(lái)的一次性成本比較高，特別是90～139平米的非普通住房售賣，少則幾萬(wàn)、多則十幾萬(wàn)，現(xiàn)在這個(gè)成本直接減掉?！崩钣罴畏Q。

二是降低交易成本，潤(rùn)滑交易循環(huán)系統(tǒng)，業(yè)主掛牌和換房積極性提升，促進(jìn)剛需和改善的循環(huán)。第三，對(duì)新房利好效果更明顯，賣掉90～139平米購(gòu)置更大面積、戶型設(shè)計(jì)更好的產(chǎn)品，是本次政策刺激最大的地方，這類產(chǎn)品往往是改善型產(chǎn)品，新房市場(chǎng)供給最契合。

第四，減稅政策鼓勵(lì)改善型需求釋放，可促進(jìn)開發(fā)商打造高品質(zhì)的產(chǎn)品；另一方面，取消普通非普通、大戶型等各種限制后，把產(chǎn)品打造權(quán)給到開發(fā)商，讓更市場(chǎng)化的供給來(lái)適配需求。

“行業(yè)從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，從抑制過快流轉(zhuǎn)、房?jī)r(jià)過快上漲轉(zhuǎn)到促進(jìn)交易循環(huán)，以及更加重視存量房屋和社區(qū)養(yǎng)老、公共配套補(bǔ)短板的資金需求，房地產(chǎn)稅收改革的方向?qū)⑹墙档土鬓D(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，從而產(chǎn)生‘降成本’的效應(yīng)，這樣才能促進(jìn)交易良性循環(huán)?！崩钣罴握J(rèn)為。

除了京滬的稅收優(yōu)惠政策，同日廣州也出臺(tái)了落戶新政，可間接利好樓市。

11月18日，廣州發(fā)布廣州市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于公開征求《廣州市戶籍遷入管理規(guī)定(修訂稿)》意見的公告，提出新增安居樂業(yè)、投資納稅兩種入戶政策，取消積分制入戶年度名額限制、允許全日制大專學(xué)歷入戶廣州等修訂內(nèi)容。

其中，新增安居樂業(yè)入戶政策，是本著合理有序、漸進(jìn)適度的原則，實(shí)施區(qū)域差別化安居樂業(yè)入戶，對(duì)“在白云區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、從化區(qū)和增城區(qū)7個(gè)行政區(qū)內(nèi)，擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋且在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿1年的人員”，可申請(qǐng)入戶。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)表示，新政將在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的釋放，有利于帶動(dòng)這些區(qū)域的銷售去化。據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2024年10月，廣州市新建商品住宅可售庫(kù)存面積達(dá)1317萬(wàn)平方米，去化周期為21.7個(gè)月，庫(kù)存面積及去化周期仍位處高位。

“實(shí)施安居樂業(yè)入戶政策，短期內(nèi)將帶動(dòng)有落戶需求的購(gòu)房者入市，加快廣州市商品住宅庫(kù)存去化，中長(zhǎng)期也將為廣州帶來(lái)持續(xù)的住房需求釋放。”陳雪強(qiáng)稱，新政一方面為經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，同時(shí)吸引更多的人到廣州安居樂業(yè)，對(duì)住房需求釋放形成一定支撐。

在多重政策利好下，一線城市樓市表現(xiàn)較為亮眼。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月份一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由9月份的下降1.2%轉(zhuǎn)為上漲0.4%，為近13個(gè)月以來(lái)首次轉(zhuǎn)漲。其中，北京二手房銷售價(jià)格環(huán)比變化幅度，在一線城市中領(lǐng)先，為上漲1.0%；上海和深圳分別上漲0.2%和0.7%；廣州則下降了0.4%。

從成交方面看，根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，北京10月份二手住房網(wǎng)簽1.7萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)31%，同比增長(zhǎng)62.9%，為近19個(gè)月以來(lái)的最高值。同月新房網(wǎng)簽也達(dá)到4500多套，環(huán)比9月增長(zhǎng)50.1%，是今年月度數(shù)據(jù)的高點(diǎn)。

上海方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月上海新建商品住宅成交面積為67.08萬(wàn)平方米，同比增加11.8%，環(huán)比增長(zhǎng)42.8%；二手房市場(chǎng)的回暖表現(xiàn)更為明顯，10月上海二手住宅成交面積為183.03萬(wàn)平方米，同比上漲69%，環(huán)比上升68%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)下無(wú)論是新房還是二手房，樓市均處于930新政利好釋放期，隨著普宅標(biāo)準(zhǔn)取消、稅收政策落地，一定程度上將進(jìn)一步鞏固前期樓市回溫成果，有利于推動(dòng)樓市止跌回穩(wěn)。