作者：馬一凡

終于不是城投托底了！

最近土地市場突然熱鬧起來，一些民營房企開始積極拿地。有百年歷史的開發(fā)商香港置地近日宣布退出“建售業(yè)務”之際，也有人看到了商機，步入地產(chǎn)江湖。

在一個多月內(nèi)，兩家民企挑起了成都土拍的熱度，接連拿下新晉樓面價“地王”；今年前三季度徐州土地市場上民企“零拿地”的情況也終于在9月底被打破，當?shù)厥追暗谒拇≌钡貕K成功賣給了一家新成立的民企；在今年杭州五批次宅地供應中，拿地主力成了民企；在10月底西安的一場土拍中，5幅地塊都被民企收入囊中。

自2021年下半年起，由于財務爆雷、房企出險疊加樓市銷售走弱等因素，不少民企幾乎完全失去投資能力，逐漸在土地市場銷聲匿跡。今年前三季度，全國土地成交規(guī)模同比下降20%，創(chuàng)下2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低。從今年9月底開始，事情正在起變化，一批新的資金開始進軍房地產(chǎn)。

民營回歸

近日，在成都的一場土拍中，一宗宅地因較高的溢價率引發(fā)關注，而“搶”得這塊地的是一家此前并不知名的民營房企。

11月6日成都成功出讓了4宗宅地，一共收金28.8億元，兩宗為民企拿地，兩宗由地方國企平臺接盤。其中高新區(qū)大源地塊溢價率高達46%，樓面地價高達26300元/平方米，這塊地共吸引華潤、中海、邦泰、新綠色、遠達等8家品牌房企參拍，經(jīng)過80多輪舉牌，最終由遠達集團競得，成交總價達20.7億元。

這一結(jié)果刷新了成都高新區(qū)的樓面價成交紀錄，該地塊也成為新晉區(qū)域地王。

而在成都的土拍歷史上，樓面單價最高的地塊是一個多月前由貝好家(成都)置業(yè)有限公司拿下的錦江區(qū)金融城三期H12地塊，其樓面價為27300元/平方米，貝好家由做房地產(chǎn)交易服務的貝殼投資控股有限公司(以下簡稱“貝殼”)100%控股。

而遠達集團近日拿下的高新區(qū)大源地塊，其樓面價則是成都土拍史上第二高。

在一個多月內(nèi)，兩家民營房企接連拿下高價“地王”，給成都樓市帶來了積極信號。

約三四年前樓市曾經(jīng)爆火、而后又沉寂下來的徐州，近期的土地市場也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。

9月底的一場土拍中，新成立的外來民營企業(yè)吉云(海南)投資有限責任公司拿下徐州首幅官方認定的第四代住宅地塊，以4.58億元成交。在這之前，徐州今年還沒有一塊土地是民企拿的。

10月下旬，徐州市賈汪區(qū)又有一地塊被民企徐州昌久置業(yè)有限公司拿下，成交總價1.9億元。這兩次民企拿地被徐州業(yè)內(nèi)解讀為“民營房企對徐州土地市場前景的信心又回來了”。

10月30日，西安拍地，三宗住宅用地和兩宗商服用地全部被民企出手斬獲，拿地的房企包括陜西文啟星途置業(yè)有限公司、西安誠致達置業(yè)有限公司、西安金旅禾旭置業(yè)有限公司、陜西京頤置業(yè)有限公司等。

除此以外，近一個多月來，在鄭州、武漢、杭州、南寧等熱點二線城市，均出現(xiàn)了民營房企積極參與土拍并拿地的現(xiàn)象。在今年杭州五批次宅地供應中，拿地主力成了民企，其次才是混合所有制房企及國央企。

誰在拿地

縱觀近期在土地市場拿地的民企名單，已經(jīng)沒有了那些曾叱咤房地產(chǎn)市場的熟悉名號，多為本土型小公司和新成立的地產(chǎn)公司。

在其中，有一大類是來自其他行業(yè)的“跨界者”。比如拿下成都史上樓面單價第一高地塊的貝好家置業(yè)，這家公司去年才成立，目前拿過兩塊地，其母公司貝殼是全國最大的房產(chǎn)中介連鎖機構(gòu)，也是最大的居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務平臺，去年全年的總交易額達到3.14萬億元，凈利潤達到58.90億元。

拿下徐州首個第四代住宅地塊的吉云(海南)投資有限責任公司，成立于2024年7月15日，其股東之一滕雪含在2018年曾注冊“長春市鴻洋遠運商貿(mào)有限公司”，2023年注冊“長春滕晟房地產(chǎn)開發(fā)公司”，開始涉足地產(chǎn)；拿下徐州另一塊住宅用地的昌久置業(yè)有限公司，其母公司為江蘇徐鋼鋼鐵集團，這是一家閩商投資的民營企業(yè)，主要業(yè)務是鋼鐵生產(chǎn)、焦化生產(chǎn)，而房地產(chǎn)板塊則是其補充業(yè)務板塊之一。

在西安土地市場中，則出現(xiàn)了拿地勢頭較猛的“陜北派”，比如10月10日在西安拿地的陜西欣多升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，根據(jù)天眼查，這家2021年成立的公司在股權穿透后的大股東為自然人雷雅淇，該人士亦在榆林市恒易房地產(chǎn)公司擔任監(jiān)事；在10月底的西安土拍中，來自榆林的文昌集團則一舉拿下兩宗地塊。

還有一類本土型民營房企扮演了土地市場“撿漏者”的角色。競得成都高新區(qū)新晉板塊地王的四川遠達集團，原本是四川省自貢市的一家本土小型開發(fā)商，雖然上個世紀90年代就成立了，但是其開發(fā)的房地產(chǎn)項目局限在自貢、攀枝花、宜賓、西雙版納等小城市，直到2021年才在成都成立開發(fā)公司，這正是其他老牌民營房企紛紛財務爆雷、失去拿地能力的時候。

遠達集團進入成都后就嘗到了“甜頭”，2023年遠達拿下成都141畝地塊，成交樓面價20700元/平方米，2024年5月遠達的項目首批次開盤，帶裝修均價達到39000元/平方米，122套房源開盤即售罄。

必爭之“地”

實際上，今年前三季度即便樓市出現(xiàn)“點狀回暖”，但房企在投資層面相對悲觀，全國土地市場幾乎跌到了十幾年來的歷史低點。

根據(jù)房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)，2024年前三季度全國土地成交規(guī)模同比進一步下降20%，創(chuàng)下2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低，一線城市上半年土地成交量降幅超三成。格局上，央國企雖獨占鰲頭但已略顯疲態(tài)，它們的投資腳步也在放緩，尤其是前兩年拿地較多的央企，金額占比已出現(xiàn)了明顯下滑。

而根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年前三季度，全國排名前100房企拿地總額為5324億元，同比下降38.1%，總體土拍行情低迷，央國企和地方國資依然是拿地主力。

記者發(fā)現(xiàn)，民營房企出現(xiàn)重返土地市場的苗頭發(fā)生在10月，10月也是今年樓市的一個重要轉(zhuǎn)折期：“十一”黃金周前夕，央行宣布降低存量房貸利率，中央定調(diào)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”，一線城市密集出臺利好樓市的新政；10月中旬，住建部公布一系列房地產(chǎn)政策“組合拳”，其中包括以貨幣化安置的方式新增100萬套城中村和危舊房改造。

土地市場的轉(zhuǎn)折也與地方政府供應策略的改變有很大關系，今年下半年以來很多地方政府已經(jīng)將低密度宅地和第四代住宅的推行結(jié)合起來，一邊向土地市場投放低容積率土地，一邊出臺鼓勵開發(fā)商打造第四代住宅的政策。這樣的住宅產(chǎn)品不僅樓棟密度低、綠化率高，還具備“戶戶有花園、家家有庭院、得房率超過100%”的特點，對傳統(tǒng)住宅構(gòu)成了“降維打擊”。

供地策略的改變吸引了不少新的資金。低密型的“第四代住宅”是一個全新的市場，很多企業(yè)都看到其中有利可圖，像徐州的第一塊第四代住宅用地、佛山高明的第四代建筑試點項目地塊均被民營房企拿下。

克而瑞認為，從目前的土地市場情況看，三四線城市仍然基本被排除在企業(yè)投資戰(zhàn)略外，房企仍偏愛低總價、低容積率的“高安全墊”地塊，而不少城市近期推出了優(yōu)質(zhì)地段的低密地塊來提振土地市場信心，這也成了企業(yè)“必爭之地”。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對記者表示，雖然從今年“5·17新政”至今樓市出臺了一系列重磅政策，10月份重點城市的成交量出現(xiàn)明顯反彈，但是樓市未來格局仍未確定，11月已初步顯露出回落跡象，接下來財政部會出臺降低稅費的一系列政策，樓市走勢還有待觀察，在這一背景下，房企整體的拿地策略仍然保持謹慎，民企則更加謹慎。

“在目前市場態(tài)勢還不明朗的情況下，我認為民企的拿地行為是出于企業(yè)策略、銷售情況而做的點狀補倉及零星補貨，而不是戰(zhàn)略性地去做土儲的積極補充，所以尚未到得出‘民營房企普遍開始拿地’結(jié)論的時候。即便對于央國企，它們目前也在做投資的聚焦和收縮，重點只在10個左右的城市做深耕?！睆埡陚フf道。