作者：孫夢凡

從收回存量土地、到收購存量房，房地產(chǎn)正進入新一輪的去庫存周期。

三季度以來，存量住房收儲進入加速期，據(jù)不完全統(tǒng)計，已有超50個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收儲，其中有核心一二線城市、三四線城市，還有縣級行政單位。其中，29個城市已落地首批房源征集細(xì)則，明確商品房需滿足的條件。

支持收儲的增量資金也在不斷入場。日前財政部部長明確，專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房，正在研究制定政策細(xì)則，推動加快落地。

業(yè)內(nèi)機構(gòu)認(rèn)為，三季度以來，中央政策持續(xù)加碼，一攬子宏觀政策“大禮包”推出，將積極提振房地產(chǎn)市場。2025年或?qū)⒊蔀樾乱惠喨齑娴钠瘘c，收儲商品房用作保障房，預(yù)計能幫助去化1.30億平米庫存，助力房地產(chǎn)基本面“止跌回穩(wěn)”。

增量資金不斷入場

政府“收儲”存量房，是指由政府收購已建成的存量商品房，將其用作保障性住房。從收購房源的角度看，具體包括“國企收儲未售新房”和“國企收購居民舊房”兩種模式。因第二種模式比較分散，現(xiàn)多地在發(fā)文推行的，多指“收儲未售新房”這種模式。

早在今年5月份，國務(wù)院副總理何立峰便表示，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。央行也表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，預(yù)計帶動銀行貸款5000億元。

政策支持下，多地發(fā)文支持收購存量商品房。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，目前已有超過50個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收儲，其中既有廣州、深圳等核心一二線城市，也有萍鄉(xiāng)、滁州等三四線城市，更不乏蘭考、灌南、赤壁等縣級行政單位，其中29個城市已落地首批房源征集細(xì)則。

只不過，與發(fā)文支持的城市數(shù)量相比，真正落地轉(zhuǎn)化的城市規(guī)模并不算大。

克而瑞稱，截至目前，已完成收儲甚至已轉(zhuǎn)化為保障房并投入運營的城市并不多，福州、重慶、天津、青島、鄭州、武漢等少數(shù)城市有項目落地。其中福州、重慶、天津、青島均是租賃住房貸款支持計劃的試點城市，收購項目大多用于配租而非配售。

開源證券表示，從各地收儲的落地情況看，推進速度仍然較慢，主要堵點在于能夠達到收儲條件的項目較少，主要困難在于當(dāng)前租金回報率無法實現(xiàn)“商業(yè)可持續(xù)”。

實際上，資金問題一直是過往收儲工作的痛點之一。太平洋證券表示，存量房“收儲”收益平衡較難，資金占用規(guī)模較大，可能存在一定缺口，資金來源有待拓展。

以鄭州為例，鄭州城發(fā)安居作為鄭州城發(fā)的保障性住房運營主體，收購存量房的資金主要有：第一，城發(fā)安居自籌的自有資金，占比在20%左右；第二，項目配套融資，城發(fā)安居與房企達成項目收購協(xié)議后，由銀行評估人員對項目進行評估，給出放款比例及額度；第三，政府的收購補貼和貼息。

為推動收儲工作的進展，三季度以來政策持續(xù)釋放，增量資金正在不斷進場。

9月24日消息顯示，央行3000億元保障性住房再貸款中，央行資金支持比例將由60%提高至100%。這意味著央行將提供全額資金支持，降低了商業(yè)銀行的資金成本和放貸風(fēng)險，有助于提升商業(yè)銀行貸款投放積極性，進而加快地方國企收儲進度。

日前人大發(fā)布會上，財政部部長也明確稱，支持專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，正在配合相關(guān)部門研究制定政策細(xì)則，推動加快落地。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，地方專項債券用于收購存量商品房用作保障性住房的政策正在制定政策細(xì)則，將加快落地。目前，城中村改造專項借款、地方專項債均可作為收儲存量商品房的增量資金，隨著增量資金的不斷落位，將加快地方政府收購存量商品房的節(jié)奏。

有望消耗過億平方米庫存

地方收購存量商品房后，有的轉(zhuǎn)為配租型保障房、有的轉(zhuǎn)為配售型保障房，對當(dāng)?shù)貥鞘杏绊懹钟卸啻螅?/p>

以鄭州為例，今年7月29日，鄭州市正式開始首批配售型保障性住房配售工作，成為全國范圍內(nèi)率先開啟“配售型保障性住房”配售交付的城市，首批有3個配售項目和1個預(yù)登記項目，共計1999套房源。

從市場反響看，三個項目共計搖中1242個家庭(含替補)，據(jù)鄭州機構(gòu)調(diào)研，沁河苑和惠康佳苑房源90%概率售罄，因區(qū)位較好價格便宜，均為滿號搖號，相較而言雪松苑受歡迎程度較低。

值得注意的是，因保障性住房價格較低，過多投入市場，勢必會對周邊剛需項目形成沖擊?？硕鸱Q，鄭州首批保障性住房釋放的價格，約為周邊新房均價的50%～70%。周邊120平方米以下商品住宅，2024年8月成交299套，均價10184元/平方米，當(dāng)月有約20%的項目降價。

“即使部分城市會出現(xiàn)短期內(nèi)加劇區(qū)域內(nèi)部市場競爭的現(xiàn)象，但是從地方政府和問題企業(yè)角度而言，還是利大于弊。”克而瑞稱，對于房企而言，后期若增加存量住房收購的比例，將更大程度緩解企業(yè)的回款和銷售壓力，助力去庫存。

如果轉(zhuǎn)為配租型保障房，因配租型保障房因低于周邊平均租金，加之配套設(shè)施完善，往往能取得不錯的招租效果。租賃相較于購買而言，成本可控，對部分剛需而言，保租房的確存在一定的吸引力。

整體而言，存量房收儲工作，對當(dāng)下房地產(chǎn)去庫存意義重大。

“從房地產(chǎn)待售面積口徑看，2020年開始，我國房地產(chǎn)庫存重新進入上行期。截至2024年9月，商品房待售面積7.32億平米，已經(jīng)超過2015年末的高峰水平。”開源證券表示。

該機構(gòu)認(rèn)為，2025年或?qū)⒊蔀樾乱惠喎康禺a(chǎn)去庫存的元年，主要由三方面因素貢獻：新開工與銷售之間的剪刀差、收儲商品房用作保障房、城中村改造。2021年至2024上半年末，我國累計開工建設(shè)和籌集了685萬套保障性租賃住房；假設(shè)后續(xù)保障性租賃住房全部由收儲貢獻，預(yù)計能夠幫助去化庫存185萬套，按照套均70平米估算，預(yù)計能幫助去化1.30億平米庫存。

華福證券表示，2020年以來現(xiàn)房庫存占比爬升，從2020上半年的13.7%上升至2024上半年的26.7%，且小體量未出險/民營房企有較高現(xiàn)房庫存壓力。專項債收儲政策的加快落地，有利于緩解現(xiàn)房累庫壓力，降低行業(yè)結(jié)構(gòu)性流動性風(fēng)險，從供給端發(fā)力推進“止跌回穩(wěn)”。

如果加上對存量土地的消化，房地產(chǎn)走向供需平衡的步伐會更快。

國信證券表示，當(dāng)前房地產(chǎn)土地庫存20.8億平方米，占比59%；未竣工庫存7億平方米，占比20%；竣工庫存7.4億平方米，占比21%，總庫存去化周期為3.5年。要將去化周期降至2.3年左右的合理水平，假設(shè)2025年自發(fā)需求10億平方米，則超量庫存為5到8億平方米。

該機構(gòu)稱，能否彌補這5到8億平方米的需求缺口，將是2025年能否走向供需均衡的關(guān)鍵所在。從政策方向看，供給側(cè)即收回存量土地，資金需求約2萬億元。需求側(cè)城中村改造和收儲是主要切入點，資金需求約4萬億元。打通相關(guān)政策的核心堵點，輔以資金，才能有較快進展。