案情簡介

劉某從事喜鋪生意多年，隨著生意規(guī)模的擴大，劉某想開一家分店。2022年8月30日，劉某在某網絡平臺上發(fā)現了崔某的房源，經過多方面權衡，無論是地段還是面積都覺得很滿意，后通過平臺聯系到房主崔某進行看房，雙方多次溝通后于2022年9月24日簽訂《沿街商鋪房屋買賣合同》，約定崔某將位于城中心沿街的商鋪三間出售給劉某，商鋪總面積為156平方米，房屋總價款為238萬元。劉某于2022年10月16日付清全部購房款，崔某將房產過戶到劉某名下。2022年12月20日，劉某從來店購買商品的顧客口中得知，幾年前曾有一對小夫妻在這里開店，后因情感糾紛，女方在店鋪內上吊身亡。劉某得知后感覺自己受到了欺騙，且自己做的是喜鋪生意，在“兇房”里不吉利，于是通知崔某表達了退房的意愿，崔某拒絕；雙方協商不成，劉某遂訴至法院請求撤銷雙方簽訂的《沿街商鋪房屋買賣合同》，并要求崔某返還購房款并賠償相應損失。

法院審理

法院經審理認為，《中華人民共和國民法典》第一百四十八條規(guī)定，一方以欺詐手段，使對方在違背意愿的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。本案中，涉案房屋中曾經發(fā)生過有人上吊身亡的事實，屬于與訂立合同有關的重要事實。該事實雖然不會影響到房屋的實際使用價值，但是會嚴重影響購房人的購房意愿，出賣人崔某有義務向購買人劉某披露。正是由于崔某未如實履行告知義務，導致劉某誤以為該房屋為正常房屋，從而作出購買該房屋的意思表示，屬于違背真實意愿的情況下實施的民事法律行為，劉某要求撤銷雙方簽訂的《沿街商鋪房屋買賣合同》的請求于法有據，本院予以支持。

關于損失問題?！吨腥A人民共和國民法典》第五百條規(guī)定，當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應當承擔賠償責任：……（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況……，本案中，被告崔某刻意隱瞞與訂立合同有關的重要事實，導致劉某誤判，并最終導致雙方之間的合同被撤銷，原告劉某因此付出的房屋裝修費用、過戶費用等均應由被告崔某賠償。

判決后，崔某不服提起上訴，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

法官說法

“兇宅”并非一個法律概念，無法在實體法律規(guī)范上對其進行準確的定義。準確的來說應該是基于中華民族傳統習俗而產生的一個民間概念。將某類房屋定義為“兇宅”，是日常生活中人們追求喜慶吉祥、忌諱死亡和趨利避害心理而演化的產物。

在房屋買賣特別是二手房買賣中，中介機構擬定的條款中一般將“兇宅”定義為，在業(yè)主本人或親屬持有期間，房屋本體結構內發(fā)生過非正常死亡事件，包括但不限于自殺、他殺、從房屋內墜出死亡、意外死亡等。在雙方當事人對兇宅有明確約定的場合，上述約定可以作為解決相關糾紛的依據。但在當事人雙方就“兇宅”的概念并未做約定時，判斷是否為“兇宅”就不能以個體主觀感受為依據，而應當以社會公序良俗原則下所達成的社會共識為判斷標準。具體而言可以從兩個方面來判斷：一是死亡形式，發(fā)生人為的非正常死亡事件，自然的生老病死屬于人之常情，不應屬于此界定范圍；二是死亡地點，發(fā)生在房屋內即房屋專有部分。

擇善而居、趨利避害是一種善良樸素的傳統風俗。當事人在訂立合同過程中應當遵循誠實信用原則，如實披露與訂立合同有關的重要信息。房屋中曾發(fā)生過非正常死亡事件，雖然并不會影響到房屋的實際使用價值，但對于普通民眾來說，該情形的確會對居住人和使用人的心理產生重大影響，足以對其作出是否購買房屋的真實意思表示造成影響，因此出賣方負有向購房人如實披露告知的義務。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第一百四十八條 一方以欺詐手段，使對方在違背意愿的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

第五百條 當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應當承擔賠償責任：

（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；

（三）有其他違背誠信原則的行為。

第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

來源：山東高法