上海樓市又一則消息引發(fā)熱議。

國家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局官網(wǎng)掛出《關(guān)于本市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)若干問題的通知》，并且明確這一政策將于2021年1月28日?qǐng)?zhí)行。說了很久的房產(chǎn)稅大招要來了？別急。

先仔細(xì)看看文件內(nèi)容，里面明確說了：“重新制定的《通知》僅對(duì)其中涉及稅務(wù)機(jī)關(guān)及區(qū)縣的表述進(jìn)行了調(diào)整，文件名稱、文件主要內(nèi)容，均與原《通知》一致，未發(fā)生變化。 ”

什么都沒變，為什么要出臺(tái)一個(gè)新文件呢？因?yàn)榕f的到期了，而且因?yàn)闄C(jī)構(gòu)改革，里面有些表述需要調(diào)整，僅此而已。

上海從2011年開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，但政策并不嚴(yán)厲。

一是免征面積較高，人均60平方米，超過這個(gè)面積才需要征收；

二是稅率不高，在千分之四至千分之六之間；

三是免征政策較多，如：上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅等。

雖然市場(chǎng)熱議上海加征房產(chǎn)稅有點(diǎn)“狼來了”的味道，但值得注意的是，近期，領(lǐng)漲全國的一線樓市迎來一波密集的調(diào)控“涼水”。

近一周來，上海、深圳等一線樓市出現(xiàn)一種很少見的情形——收緊政策連續(xù)發(fā)布。從上周四上海突發(fā)調(diào)控新政以來，深圳、廣州、北京相繼發(fā)布調(diào)控細(xì)化措施或者就加強(qiáng)調(diào)控表態(tài)。

上海：1月21日晚，上海發(fā)布調(diào)控新政“滬十條”，提出夫妻離婚三年內(nèi)限購等政策。4天之后，上海又出臺(tái)“堵漏”措施，將法拍房納入限購。

深圳：深圳一周內(nèi)三次出臺(tái)樓市收緊政策：

1.防止通過“假結(jié)婚”獲取購房資格：家庭購買商品房，只能登記在具備購房資格成員名下；

2.對(duì)涉嫌違規(guī)申購“網(wǎng)紅新盤”華潤城潤璽一期的12名人員進(jìn)行懲戒；

3.啟用“購房意向登記系統(tǒng)”，加強(qiáng)商品住房購房資格審查和管理。

北京：北京市住建委主任王飛表示，打擊惡意炒作和違規(guī)資金進(jìn)入樓市是今年整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的重中之重，近期就將開展專項(xiàng)行動(dòng)。

廣州：據(jù)廣州日?qǐng)?bào)報(bào)道，廣州主要銀行對(duì)住房按揭貸款啟動(dòng)規(guī)模和占比“雙管控”。具體要求是，新增個(gè)人住房貸款占比不能超過12.6%，每個(gè)月新增個(gè)人住房貸款額度不能超過2020年10月、11月、12月三個(gè)月的平均放款額度。今日又有消息稱，廣州的四大行房貸利率全線提高。

按揭貸款吃緊，大招來了？

如此前分析，雖然上海、深圳等地近期調(diào)控連發(fā)，但政策力度并不很強(qiáng)，也并沒有觸及到樓市的核心問題（具體見《漏夜升級(jí)樓市調(diào)控，上海很急，但是……》），很難帶來真正意義上的行情反轉(zhuǎn)。

不過，值得注意的是，近期一種新的現(xiàn)象出現(xiàn)了。與“打補(bǔ)丁”式的政策升級(jí)不同，按揭貸款的利率和首付一直是樓市的“七寸”。近期有媒體報(bào)道稱，廣州、深圳等多地按揭貸款吃緊，有許多人排隊(duì)等待放貸。另據(jù)報(bào)道，今天開始廣州四大行提高房貸利率，變更后廣州首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.4%。

調(diào)控大招來了？為何廣州從房貸“開刀”？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中新社國是直通車采訪時(shí)表示，主要原因是去年廣州房貸投放量太大，樓市熱度太高。去年廣州新房二手房合計(jì)交易22萬套，交易規(guī)模達(dá)歷史第二高位，交易金額創(chuàng)歷史新高。二手房價(jià)普遍超過每平方米3萬元，房價(jià)漲幅在全國70個(gè)大中城市中排名第9位，部分月份漲幅居首。

去年年底和今年一月份，廣州樓市出現(xiàn)翹尾行情，樓市熱度持續(xù)高位。李宇嘉認(rèn)為，近期收緊房貸就是從額度、利率等方面給當(dāng)?shù)貥鞘薪禍亍?/p>

對(duì)全國樓市，特別樓市熱度較高的地方來說，這可能是個(gè)信號(hào)。李宇嘉認(rèn)為，去年我國社會(huì)融資投放規(guī)模很大，住房貸款也處于歷史高位。很多資金，更是披著實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款、甚至是中小微貸款的“外衣”進(jìn)入樓市。這無疑是監(jiān)管層所不樂見的，所以近期多地出現(xiàn)貸款額度緊張現(xiàn)象。

放款時(shí)間延長，還能正常買房交易嗎？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新社國是直通車表示，對(duì)于購房者來說，銀行按揭貸款主要有兩個(gè)環(huán)節(jié)，一是批貸，二是放款。目前，廣深等地部分銀行貸款確實(shí)有額度收緊的情況，銀行放款時(shí)間有延遲。這對(duì)換房等連環(huán)交易會(huì)帶來一定影響，比如：去年建議購房者為放款預(yù)留一個(gè)月的時(shí)間，現(xiàn)在則是建議預(yù)留2-3個(gè)月。

不過，張大偉指出，目前多數(shù)銀行在按揭審批方面還沒有什么變化，符合貸款資格的交易還是可以正常貸款的，只是放款周期延長了。

為何房貸額度突然緊張？他認(rèn)為，主要是從2019年開始，各地按揭貸款額度多按月分配，部分熱點(diǎn)城市2020年交易活躍，少數(shù)交易挪到2021年年初放款，影響了1月的房貸放款節(jié)奏。

李宇嘉指出，去年以來，國家強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，目前來看包括兩方面內(nèi)容，一是房企融資“三道紅線”，另外一個(gè)就是對(duì)房貸集中度的管理。一些銀行擔(dān)心下半年房貸額度收緊所以在開年就加大了房貸投放，這也導(dǎo)致了監(jiān)管層臨時(shí)性地對(duì)貸款額度進(jìn)行管控。

大招來了 本輪行情要見頂？

按揭貸款額度控制、貸款利率上升將直接增加購房成本，樓市會(huì)涼涼嗎？

李宇嘉認(rèn)為，購房成本增加，貸款節(jié)奏拉長，將對(duì)房產(chǎn)交易產(chǎn)生很大影響。當(dāng)下許多城市房產(chǎn)價(jià)格已升至歷史最高水平，而多數(shù)買房行為還是要通過杠桿的，融資額度受控將直接影響市場(chǎng)，當(dāng)然，這還取決于后續(xù)的政策力度。目前，以廣州為例，廣州銀行利率上浮的幅度，對(duì)樓市的沖擊并不會(huì)太大。只要購房者認(rèn)為房價(jià)上漲的幅度會(huì)覆蓋掉利率的成本，那么影響就不會(huì)太大。

李宇嘉說，所以關(guān)鍵要看后續(xù)貸款的額度控制情況，如果額度持續(xù)受到管控，貸款發(fā)放周期拉長，這將意味著交易節(jié)奏放緩，樓市交易量也會(huì)下降。這跟股票市場(chǎng)的換手率下滑，資產(chǎn)熱度就會(huì)受到?jīng)_擊是一個(gè)道理。

這是否意味著本輪樓市行情要見頂回落了？同理，這也需要看房貸政策的管控是否進(jìn)一步擴(kuò)圍。而目前已經(jīng)出現(xiàn)這種跡象，近期宣布收緊樓市的一二線城市不斷增多，房貸額度緊張的地區(qū)也在增加。

調(diào)控?cái)U(kuò)圍 不只是一線城市

今天，杭州市發(fā)布樓市調(diào)控新政，進(jìn)一步升級(jí)限購政策。其中規(guī)定，落戶杭州未滿5年的，在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房等；將杭州市限購范圍內(nèi)住房贈(zèng)與他人的，贈(zèng)與人須滿3年方可購買限購范圍內(nèi)住房，受贈(zèng)人家庭須符合本市住房限購政策（不含遺贈(zèng)）等，全面堵上調(diào)控漏洞。

22日，合肥發(fā)布通告，嚴(yán)厲打擊哄抬房價(jià)等違規(guī)行為。南京也在近期宣布收緊人才購房的政策，提高人才購房門檻。

在房貸方面，李宇嘉說，除廣州外，目前了解到無錫、鄭州、東莞、佛山等城市也開始收緊銀行貸款額度。如果后續(xù)政策持續(xù)，本輪樓市周期會(huì)大概率見頂回調(diào)。（龐無忌）