“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部公布的一項(xiàng)新規(guī)征求意見稿顯示，房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”，近一年來輿論密切關(guān)注的“買100平米房子只得70平米”現(xiàn)象有望終結(jié)。

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。澎湃新聞?dòng)浾咦⒁獾?，在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬(wàn)字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！?/p>

住建部官網(wǎng)截屏。

這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

消息一出，引來極大關(guān)注。著名房地產(chǎn)政策專家、住建部政策研究中心原副主任王玨林對(duì)此表示，當(dāng)前，文件仍是征求意見的形式，還未最終確定，以套內(nèi)建筑面積進(jìn)行交易對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響有待驗(yàn)證。

那么，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，有哪些值得關(guān)注的地方？

會(huì)不會(huì)讓買過房的人資產(chǎn)縮水？

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚指出，目前，中國(guó)的住房自有率其實(shí)非常高，雖然大家對(duì)房?jī)r(jià)過高一直詬病不已，但實(shí)際上我們大部分人也都是處于有房的狀態(tài)。但是公攤面積并不會(huì)讓已經(jīng)買房的人資產(chǎn)縮水呢。

江瀚表示，因?yàn)闊o(wú)論是公攤面積還是使用面積，這兩個(gè)面積計(jì)算只是對(duì)房地產(chǎn)的單價(jià)產(chǎn)生影響，對(duì)房地產(chǎn)的總價(jià)并不會(huì)有太大的變化。舉例來說，假設(shè)原來100平方米的房子售價(jià)在400萬(wàn)，每平方米的單價(jià)大概是4萬(wàn)元左右，但是實(shí)際上這個(gè)房子的使用面積只有70平方米，那么在這次改革之后，房子總價(jià)值的總價(jià)其實(shí)是不變的，但是每平方米的單價(jià)將會(huì)進(jìn)行一定的變化，也就是折合成每平方米售價(jià)約5.7萬(wàn)元，所以并不會(huì)影響大家的實(shí)際財(cái)富。

而對(duì)于已經(jīng)辦過房產(chǎn)證的老房子來說，一般情況下大家的房產(chǎn)證上面都會(huì)寫明建筑面積和實(shí)際套內(nèi)面積，所以交易的時(shí)候，只要根據(jù)實(shí)際套內(nèi)面積進(jìn)行交易就可以了，如果房產(chǎn)證上并沒有實(shí)際寫明套內(nèi)面積的話，相信房地產(chǎn)部門也會(huì)在交易過程中對(duì)這個(gè)面積進(jìn)行一個(gè)明確的界定，不會(huì)對(duì)大家的日常生產(chǎn)生活產(chǎn)生什么明顯的影響。

取消公攤面積導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲？

《新華每日電訊》曾評(píng)論指出：公攤面積問題積弊已久，越漲越多的公攤面積實(shí)質(zhì)上已經(jīng)侵占百姓的利益，也損傷了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平與公正。近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的探索。人們期待著相關(guān)職能部門在研究房產(chǎn)調(diào)控政策之時(shí)，能正視公攤面積亂象，探索更科學(xué)、合理的計(jì)價(jià)方式，切實(shí)保護(hù)百姓權(quán)益。

而對(duì)于大眾而言，取消公攤面積是否會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”對(duì)購(gòu)房者而言，只是計(jì)價(jià)方式有所改變，對(duì)房?jī)r(jià)并不會(huì)產(chǎn)生太大影響。

江瀚稱，自從國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控之后，房子是用來住的，不是用來炒的，已經(jīng)成為房地產(chǎn)的一個(gè)主基調(diào)。所以各地也都相繼出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)限價(jià)的調(diào)控措施，此次新規(guī)的出臺(tái)，將有可能對(duì)原先的房地產(chǎn)每平米限價(jià)進(jìn)行一定的突破，這個(gè)時(shí)候就需要各地監(jiān)管部門密切關(guān)注，嚴(yán)防房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行建筑面積與使用面積切換的時(shí)候，對(duì)原先的房子進(jìn)行變相漲價(jià)的行為，從原則上來看，應(yīng)該保持這一個(gè)房屋總價(jià)不變，使用面積與建筑面積切換的一個(gè)思路進(jìn)行。

套內(nèi)面積計(jì)價(jià)對(duì)誰(shuí)影響最大？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，是否套內(nèi)計(jì)價(jià)政策對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無(wú)影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對(duì)于購(gòu)房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。

張大偉稱，公攤面積并不是越小越好，不計(jì)入面積價(jià)格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價(jià)，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。

對(duì)于購(gòu)房者而言，張大偉稱，套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷售，對(duì)于現(xiàn)房和二手房，購(gòu)房者更容易計(jì)價(jià)。從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看，全國(guó)已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地，的確更有利于購(gòu)房者，對(duì)于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

取消公攤面積意義在哪？

江瀚表示，取消公攤面積的意義在于，一是杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商通過建筑面積與使用面積之間不同來獲取不當(dāng)利潤(rùn)。二是讓所有人真正能夠享受到你買房所使用的面積，就是你買房的面積，避免出現(xiàn)我花大價(jià)錢買了100平米的房子，實(shí)際上居住的只有70平米的這種尷尬境地。

不過，此前業(yè)內(nèi)也有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)未來房產(chǎn)稅的出臺(tái)進(jìn)行一定的鋪墊。

張大偉也表示，羊毛出在羊身上，如果出臺(tái)套內(nèi)計(jì)價(jià)模式，需要考慮之前已經(jīng)入市的項(xiàng)目如何銜接的政策。從未來趨勢(shì)看，國(guó)內(nèi)有很多獨(dú)有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計(jì)價(jià)、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有改變的可能性。