北京日?qǐng)?bào)客戶端2月23日消息，建筑面積？套內(nèi)面積？公攤面積？從昨天（2月22日）晚上開(kāi)始，這幾個(gè)專有名詞讓不少打算買(mǎi)房的小伙伴“瘋狂”撓頭。

近日，住建部對(duì)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》公開(kāi)征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿中明確了一點(diǎn)：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”正是這句話，在被解讀為“告別公攤”的同時(shí)，也被一些人認(rèn)為可能會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)大漲。

北京日?qǐng)?bào)客戶端記者查閱了目前相關(guān)文件，發(fā)現(xiàn)北京市新房已經(jīng)按“套內(nèi)建筑面積”交易了16年。相關(guān)業(yè)內(nèi)專家也認(rèn)為，建筑面積和套內(nèi)面積，只是不同的計(jì)算指標(biāo)，并不會(huì)帶來(lái)總購(gòu)房成本的變化。

先來(lái)明確一點(diǎn)，這次公開(kāi)征求意見(jiàn)的是我國(guó)住建領(lǐng)域的工程規(guī)范，屬于標(biāo)準(zhǔn)，而非新政。目前也只是征求意見(jiàn)階段，離正式執(zhí)行還有較長(zhǎng)的一段時(shí)間。

北京按套內(nèi)面積賣房已執(zhí)行16年

2003年12月1日開(kāi)始執(zhí)行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》中明確，預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。在2008年修訂時(shí)，則進(jìn)一步明確：新建商品房轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

所謂“套內(nèi)建筑面積”，是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。由此來(lái)看，套內(nèi)使用面積其實(shí)相當(dāng)于套內(nèi)建筑面積的一部分。

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

北京新房合同中一直有兩個(gè)面積

后來(lái)北京執(zhí)行的現(xiàn)房和期房合同中，均包含了“套內(nèi)建筑面積”這一概念。

最新的《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本、《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣合同》示范文本中，既要求開(kāi)發(fā)商把每套房子的建筑面積、套內(nèi)建筑面積寫(xiě)明，同時(shí)還要求在計(jì)價(jià)的條款中，分別按照建筑面積和套內(nèi)建筑面積計(jì)算。

建筑面積是平時(shí)老百姓口頭叫慣了的，而套內(nèi)面積則能更明確讓購(gòu)房人了解屋內(nèi)面積到底有多大。兩個(gè)面積相減，便得出來(lái)公攤面積。這也就能防止一些開(kāi)發(fā)商在公攤面積上做鬼。

北京商品房合同示范文本 本文圖片均來(lái)自北京頭條客戶端

期房項(xiàng)目銷售前，會(huì)按照“一房一價(jià)”申請(qǐng)預(yù)售證。此后，這套房的價(jià)格已經(jīng)敲定。在住建部門(mén)公式的住宅價(jià)格等信息里，也會(huì)標(biāo)明建筑面積和套內(nèi)面積，而公攤面積則是由建筑面積減去套內(nèi)面積。

北京市一套商品房?jī)r(jià)格公示

按套內(nèi)面積賣房會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)大漲？

其實(shí)在16年前，就已經(jīng)有套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是否帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲的傳言。當(dāng)時(shí)國(guó)土部門(mén)負(fù)責(zé)人還特意解釋，采用套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，表面上看房?jī)r(jià)上漲了，但由于計(jì)價(jià)面積的減少，購(gòu)房人實(shí)際負(fù)擔(dān)的總房?jī)r(jià)款并不會(huì)發(fā)生改變。

這一點(diǎn)在北京的賣房合同中也可以反應(yīng)出來(lái)。舉個(gè)例子，一套總價(jià)400萬(wàn)的房子，建筑面積（含公攤）100平方米，單價(jià)則為4萬(wàn)元／平方米；而套內(nèi)建筑面積為80平方米，單價(jià)就變成了5萬(wàn)元／平方米。

看似單價(jià)從4萬(wàn)元漲到了5萬(wàn)元，但購(gòu)房人承擔(dān)的總購(gòu)房成本依然是400萬(wàn)元，并沒(méi)有發(fā)生變化。

“是否套內(nèi)計(jì)價(jià)政策對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無(wú)影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開(kāi)發(fā)商?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看，全國(guó)已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地，的確更有利于購(gòu)房者，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言減少了灰色利益。

按“套內(nèi)面積”買(mǎi)房也會(huì)有公攤

在北京出臺(tái)政策對(duì)2003年，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)曾公布：2003年上半年消費(fèi)者關(guān)于商品房計(jì)量方面的投訴為6727件，而其中有相當(dāng)部分是購(gòu)房人對(duì)公攤面積提出的異議。北京出臺(tái)政策前一年，重慶已經(jīng)率先開(kāi)始實(shí)施按套內(nèi)建筑面積賣房。重慶市在2002年的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)表明，按套內(nèi)面積預(yù)售商品住宅，面積糾紛達(dá)到了零，而房?jī)r(jià)的走勢(shì)基本不變。

16年前，北京市國(guó)土資源與房屋管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人曾解釋，以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，并不意味著購(gòu)房人放棄了共用建筑面積分?jǐn)?，而是將可以分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e隨著套內(nèi)建筑面積權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓；竣工后套內(nèi)實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積發(fā)生誤差時(shí)，按合同約定的方式處理，合同未約定或者約定不明的，當(dāng)面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的，購(gòu)房人有權(quán)退房。

也就是說(shuō)，套內(nèi)面積、建筑面積都只是計(jì)價(jià)方式的一種。無(wú)論使用哪種計(jì)價(jià)方式，都依然會(huì)存在公攤面積。即使是已經(jīng)執(zhí)行了16年“套內(nèi)面積”的北京，依然有“公攤面積”。

至于公攤面積，則是涉及住宅測(cè)繪及成本核算的問(wèn)題。老百姓質(zhì)疑的是：公攤面積該不該由自己花錢(qián)？哪些地方屬于公攤？公攤面積如何避免越來(lái)越大？想要徹底解決公攤面積的糾紛和質(zhì)疑，相關(guān)部門(mén)就應(yīng)該進(jìn)一步對(duì)公攤面積標(biāo)準(zhǔn)予以明確，而不是這次《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》能徹底解決的。

物業(yè)費(fèi)供暖費(fèi)按什么面積算？

16年前，對(duì)這個(gè)概念已經(jīng)明確——物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)仍按建筑面積收。建筑面積和公攤面積仍在購(gòu)房合同中同時(shí)寫(xiě)明，產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理費(fèi)的收取等都不受影響。

裝修交房，房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？

先來(lái)明確一點(diǎn)，這次住建部征求意見(jiàn)稿提到的是“城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付”。“全裝修”不等于“精裝修”。一些高端項(xiàng)目（比如別墅），往往才會(huì)采取精裝修交房，品質(zhì)更豪華、價(jià)格也會(huì)更高。

目前北京的共有產(chǎn)權(quán)房、公租房等都被要求全裝修交房。全裝修交房在其它國(guó)家早有先例，既可以提高住宅品質(zhì)，又可以減少二次污染。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一裝修，在裝修材料上可以集中采購(gòu)，成本上要比個(gè)人單獨(dú)裝修更低。

但不可避免的是，全裝修交房勢(shì)必會(huì)帶來(lái)建設(shè)成本、購(gòu)房成本的增加。但這個(gè)成本的增加，也不能說(shuō)一定會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)大漲。以共有產(chǎn)權(quán)房的全裝修為例，相關(guān)部門(mén)會(huì)對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)和成本有明確的要求，執(zhí)行后也沒(méi)有導(dǎo)致價(jià)格大幅上漲。由此來(lái)看，未來(lái)普通商品房一旦實(shí)現(xiàn)全裝修交房，也需要住建部門(mén)對(duì)此有更細(xì)致的規(guī)范。