住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最近公布的一項(xiàng)新規(guī)征求意見(jiàn)稿顯示，房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”，近一年來(lái)輿論密切關(guān)注的“買100平米房子只得70平米”現(xiàn)象有望終結(jié)。

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》。

記者注意到，在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬(wàn)字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！?/p>

這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。

《住宅項(xiàng)目規(guī)范》指出

這一規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國(guó)家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，保障住宅項(xiàng)目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項(xiàng)目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定。住宅項(xiàng)目建設(shè)、使用和維護(hù)必須遵守本規(guī)范。

分析人士表示，此次出臺(tái)這一規(guī)定主要是因?yàn)椋?/p>

本條是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，關(guān)系到每個(gè)住宅用戶的切身利益。目前，我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問(wèn)題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

住建部此次組織中國(guó)城市建設(shè)研究院有限公司等單位起草了《城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范》等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程規(guī)范住宅項(xiàng)目規(guī)范，在征求各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門及有關(guān)單位意見(jiàn)的同時(shí)，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。意見(jiàn)反饋截止時(shí)間為2019年3月15日。

事實(shí)上，對(duì)于我國(guó)大部分省市來(lái)說(shuō)，

目前購(gòu)買的房屋面積包括連個(gè)部分：

即：套內(nèi)面積+公攤面積。

根據(jù)2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000（以下簡(jiǎn)稱《測(cè)量規(guī)范》）國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：

房屋套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。

.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井所占面積。

d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

而目前我們買房的建筑面積，除了房屋套內(nèi)建筑面積之外，還包括了其他公攤面積。公攤面積是什么？買100平米的房子，結(jié)果實(shí)際住進(jìn)去只有70平，這憑空少了的面積就是公攤面積。

2018年，

有關(guān)住房公攤面積曾經(jīng)引發(fā)廣泛討論

2018年7月，“瞭望智庫(kù)”微信公號(hào)發(fā)表文章談到：提到公攤面積，幾乎每個(gè)購(gòu)房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢，卻只買到一個(gè)70平米左右的房！

文章里提到：“公攤”的內(nèi)容，包括以下兩大部分：

第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等；

第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

對(duì)普通的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，

光是弄明白這些概念已經(jīng)夠頭大的，

更別提自己動(dòng)手測(cè)量了。

這個(gè)復(fù)雜的“公攤面積”，

于是造成了各種各樣的問(wèn)題。

文中指出：

直到今天，關(guān)于“公攤面積”都無(wú)法律和行政法規(guī)加以約束，現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中甚至還沒(méi)有“公攤建筑面積”和“公攤系數(shù)”這兩個(gè)術(shù)語(yǔ)，只有住建部，包括其前身建設(shè)部（2008年國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案中將建設(shè)部改為住建部）的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出了原則性的規(guī)定。

目前該領(lǐng)域可適用的主要規(guī)定有：建設(shè)部1995年頒布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（建房1995【517】號(hào)）、2002年頒布的《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》。上述《測(cè)量規(guī)范》附錄B3“共有建筑面積分?jǐn)偂币还?jié)中，又詳細(xì)規(guī)定了共有建筑面積的內(nèi)容、計(jì)算方法和分?jǐn)偡椒ā?/p>

雖然《測(cè)量規(guī)范》沒(méi)有明確指出分?jǐn)偤蟮墓灿薪ㄖ娣e就是“公攤建筑面積”，但在商品住宅的交易和確權(quán)實(shí)踐中已得到廣泛的使用。

“公攤面積”讓我們很受傷！

到底哪些屬于公攤面積？其內(nèi)容的不明晰也給了開(kāi)發(fā)商鉆空子的機(jī)會(huì)。

你為公攤面積買了單，就擁有其所有權(quán)和使用權(quán)。但公攤實(shí)在是五花八門，加上開(kāi)發(fā)商很少明確公示，購(gòu)房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。

“比如，有些小區(qū)的消防應(yīng)急場(chǎng)所等區(qū)域已經(jīng)被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬于重復(fù)公攤?！鄙綎|名仕宜居建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司董事長(zhǎng)王清華說(shuō)，這樣的車位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只能使用，不能轉(zhuǎn)讓。

他說(shuō)，這類車位在小縣城能賣到10萬(wàn)左右，在省會(huì)城市能賣到20萬(wàn)。一個(gè)中型社區(qū)，如果開(kāi)發(fā)商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個(gè)車位，地上也有幾十個(gè)。

王清華說(shuō)，還有一些被算作公攤的物業(yè)用房，按道理是業(yè)主所有，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主繳納一部分費(fèi)用，但現(xiàn)實(shí)中很少有人會(huì)這么做。

“小區(qū)電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業(yè)主所有，前期開(kāi)發(fā)商或后期物業(yè)公司接管后出售廣告位牟利，難道不應(yīng)該向業(yè)主交錢嗎？”他說(shuō)。

某廣告交易平臺(tái)上的社區(qū)廣告報(bào)價(jià)情況

在某廣告交易平臺(tái)上，社區(qū)的廣告位置五花八門。社區(qū)出入口、電梯間、電梯門口、社區(qū)燈箱、社區(qū)戶外、停車場(chǎng)、停車場(chǎng)道閘、單元門禁機(jī)屏、樓房墻體等都可設(shè)置廣告位或廣告屏，通過(guò)投放廣告賺錢。

王清華認(rèn)為，一個(gè)中型的高端社區(qū)，如果把廣告的收入反饋給業(yè)主，業(yè)主實(shí)際繳納的物業(yè)費(fèi)其實(shí)可以減少50%。

還有一點(diǎn)疑問(wèn)是，購(gòu)房者是否應(yīng)該為公攤面積支付取暖費(fèi)等費(fèi)用。目前，取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等都是按建筑面積來(lái)計(jì)算的。也就是說(shuō)，購(gòu)房者不僅要為房子里的實(shí)際取暖面積交錢，還要為電梯、管道、樓梯、設(shè)備間、門廳、地下室和門口的警衛(wèi)室交取暖費(fèi)。

2018年8月，新華社對(duì)此發(fā)表評(píng)論《買100平米房子只得70平米，“公攤面積”讓我們很受傷！》指出，誠(chéng)然，公攤面積問(wèn)題不是一個(gè)新鮮話題，但長(zhǎng)期存在并不一定意味著這種做法是合理的。值得注意的是，公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會(huì)讓消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)需支付更多房款，更使之在未來(lái)要支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來(lái)房地產(chǎn)稅出臺(tái)，購(gòu)房者遭遇到的問(wèn)題還將進(jìn)一步加劇，產(chǎn)生的各類矛盾也將愈發(fā)尖銳。

2018年9月14日，新華社發(fā)表調(diào)查文章《買100平米得70平米：公攤面積7大亂象》指出，在當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)企穩(wěn)的情況下，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70方米”，個(gè)別商品房公攤面積比例甚至超過(guò)50%。記者采訪了解到，公攤面積“貓膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感。

網(wǎng)友評(píng)論。來(lái)源：新浪微博截圖

部分業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛及服務(wù)收費(fèi)爭(zhēng)議由來(lái)已久。他們建議，從制度上堵住現(xiàn)行法規(guī)漏洞，考慮適時(shí)引入國(guó)際通行的以套內(nèi)面積為單位的房屋計(jì)價(jià)體系。

新華社文章指出，調(diào)研顯示：國(guó)際通行的房屋交易計(jì)價(jià)單位多為所見(jiàn)即所得的套內(nèi)面積，國(guó)內(nèi)對(duì)此雖無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，實(shí)際操作中卻普遍采用建筑面積計(jì)價(jià)。但時(shí)至今日，都無(wú)法律法規(guī)對(duì)“公攤面積”做出明確約束。

取消公攤：重慶已經(jīng)執(zhí)行17年

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)民怨較小。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看，未來(lái)要建設(shè)開(kāi)放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境，公共通道部分該如何征稅，會(huì)否增加公攤面積，如何緩解社會(huì)矛盾，都值得深思。

除了官方，一些業(yè)內(nèi)人士也開(kāi)始呼吁按套內(nèi)面積計(jì)算。

2月22日，據(jù)中山日?qǐng)?bào)報(bào)道，廣東省中山市政協(xié)委員鐘國(guó)平建議，對(duì)商品住房銷售進(jìn)行立法，制定具體的操作細(xì)則。明確商品住房按套內(nèi)面積進(jìn)行銷售，并將此規(guī)定納入住房銷售合同。

實(shí)際上，早在2002年，重慶市人大常委會(huì)就以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月，重慶人大常委會(huì)通過(guò)了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國(guó)率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策，不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開(kāi)發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

談及重慶為何要做強(qiáng)制改革商品房計(jì)價(jià)方式的“先驅(qū)”，時(shí)任重慶國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)曾強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)：“最大的目的在于讓消費(fèi)者明明白白購(gòu)房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益?！?/p>

四層樓以上應(yīng)安裝電梯

除了按套內(nèi)計(jì)算面積之外，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》還對(duì)未來(lái)的住宅電梯安裝提出明確規(guī)定，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》提出，四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。

具體而言，每個(gè)設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應(yīng)小于為1.50米×1.60米，轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90米。

十二層及十二層以上的住宅建筑，每個(gè)居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái)，其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺(tái)。

對(duì)于既有住宅建筑，要求加裝電梯的載重量不應(yīng)小于300千克，轎廂門凈寬度不應(yīng)小于0.80米。

新建住宅要全裝修交付

《住宅項(xiàng)目規(guī)范》提出，城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)狻⒄彰鞴╇姷认到y(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，住宅交付時(shí)應(yīng)當(dāng)具備接通水、電、燃?xì)?、暖氣等條件，配套設(shè)施具備交付使用條件，安全防護(hù)設(shè)施驗(yàn)收合格。

同時(shí)，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》對(duì)房屋驗(yàn)收交付給出了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)。如對(duì)放水工程要求，防水墻、地面無(wú)滲漏、無(wú)積水；抹灰頂面的要求則是，粘結(jié)牢固，無(wú)空鼓，表面平整、潔凈，無(wú)裂縫，無(wú)爆灰等等。

對(duì)于公攤面積，

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來(lái)源：荊楚網(wǎng)綜合澎湃新聞、齊魯晚報(bào)、中新網(wǎng)