2019年1月24日，貝殼找房發(fā)布《2018城市居住報(bào)告》，聚焦租房和二手房交易人群，盤點(diǎn)分析了北京、上海、深圳、南京、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、成都、合肥等9大房產(chǎn)交易城市現(xiàn)狀。報(bào)告發(fā)現(xiàn)，過去一年北京二手房交易量全國(guó)第一，主流交易價(jià)格區(qū)間在300-450萬，全國(guó)最高。并且一線的高房?jī)r(jià)，讓奔赴新一線城市成為趨勢(shì)，二線城市購(gòu)房年齡比一線城市早五年。隨著人口流動(dòng)越來越頻繁，跨城市購(gòu)房人群越來越多，不過，大部分人仍然遵循就近原則，選擇離自己家鄉(xiāng)并不遙遠(yuǎn)的城市。另外，調(diào)查顯示女性經(jīng)濟(jì)更加獨(dú)立，且更難接受租房結(jié)婚。而對(duì)于租客來說，全國(guó)租客普遍比較漂泊，租期多為3個(gè)月-1年，且除少數(shù)城市外，合租率均過半。

租金壓力大，合租成主流

租房往往是城漂們的第一站，也是反映人口流動(dòng)趨勢(shì)的晴雨表。

報(bào)告發(fā)現(xiàn)對(duì)于租賃市場(chǎng)，上海的租客壓力山大，租金方式主要以年付為主，將近75%。而深圳之所以租金月付居多，主要是因?yàn)樽饪偷牧鲃?dòng)相對(duì)頻繁。根據(jù)此前的調(diào)查，深圳租房人群的平均換租周期為9個(gè)月，而大多數(shù)長(zhǎng)租公寓的換租周期更短。其他城市則多為季付。

在整租還是合租的問題上，顯然夢(mèng)想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感?！秷?bào)告》調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，約66%的男性與70%的女性愿意選擇合租，但實(shí)際上，9大城市中，只有重慶的整租率超過一半，達(dá)到53.6%。租金壓力令大多數(shù)人只能合租的原因。從房租收入比可以反映出房租負(fù)擔(dān)大小。房租收入比越高，表明房租負(fù)擔(dān)越大。對(duì)比來看，北京、深圳均超過20%，其次是南京、上海、武漢。

通勤距離是所有租客首要考慮的因素，而不同年齡段的人租房時(shí)對(duì)其他因素的考量則不盡相同。其中，剛踏入社會(huì)的95后對(duì)租金最敏感，80后則關(guān)注人身財(cái)產(chǎn)安全。

二手房交易量北京排第一 貸款方式京滬深各異

近日，貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，在全流通時(shí)代框架里，北上深雖同為一線，但卻是不一樣的城市，房地產(chǎn)的作用機(jī)制、政策傳導(dǎo)機(jī)制等都完全不同。

《報(bào)告》顯示，較之2017年，2018年京滬兩地的二手房交易量有所增加，但深圳的成交量卻在減少，同時(shí)，北京二手房交易量也幾乎是滬深兩地之和的2倍。

此前，9大城市前三季度的二手房市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)各城市中的社區(qū)交易量之王，如今地位依然穩(wěn)固。其中，北京的融澤嘉園繼續(xù)拉大了與其他城市冠軍的差距。以三地的主流交易價(jià)格來看，北京在300-450萬之間，上海為150-300萬，深圳則為200-300萬，而三甲小區(qū)并非全部落入?yún)^(qū)間之內(nèi)，比如北京的芍藥居北里小區(qū)，套均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到517萬元。

除此之外，還有一些“錢規(guī)則”體現(xiàn)出三者之間的差異。

相比滬深兩地，北京購(gòu)房者對(duì)公積金貸款的認(rèn)可度是比較高的，并且在新政之前，限制條件也較為寬松，因此公積金貸款占主流，達(dá)到29.2%。而深圳由于公積金貸款無論是貸款額度，還是其他限制條件都較為嚴(yán)格，加之流程多、放款慢，所以，有65.6%的購(gòu)房者選擇商貸。上海則是組合貸居多，占比45%，可能主要是客戶心態(tài)普遍認(rèn)為手握現(xiàn)金更重要，所以盡量多貸款，但公積金額度畢竟有限，因此選擇組合貸。

奔赴新一線成趨勢(shì)，二線城市買房早五年

從《報(bào)告》中可以看出，相較于2017年，北上深的租房量都在下降，京滬尤其明顯，降幅超過2成。數(shù)據(jù)顯示，成都、長(zhǎng)沙、合肥、南京、重慶、武漢為代表的二線城市正在吸引越來越多的外來人口，這些城市租房量的上升，開啟了人們奔赴新一線的大門。在超級(jí)城市之外“新一線”城市扎根，意味著更高的性價(jià)比。

由于一線城市房?jī)r(jià)更高，需要用更長(zhǎng)時(shí)間去攢錢，所以，《報(bào)告》顯示，購(gòu)房者主要集中30-39歲。而在二線城市，則是25-34歲，整整相差5年。不過，在面積選擇上，各城市的趨勢(shì)相對(duì)一致，主力戶型集中在60-90㎡。

此外，《報(bào)告》發(fā)現(xiàn)，一線城市中的已婚人群購(gòu)買力更強(qiáng)，不僅交易量以78%的占比碾壓?jiǎn)紊?，并且更有?shí)力和意愿買大一點(diǎn)的房子，平均購(gòu)房面積達(dá)到75㎡，高于單身人群的67㎡。而在二線城市卻截然相反，單身購(gòu)房者達(dá)到61.5%，且平均購(gòu)房面積為82㎡，小贏已婚人群2㎡。這在某種意義上也體現(xiàn)出一種趨勢(shì)，一線是先結(jié)婚后買房，二線則是先買房后結(jié)婚。

九大城市購(gòu)房氣質(zhì)大不同，有人歡喜有人愁

上海摩登，深圳前衛(wèi)，成都休閑，武漢熱情。每個(gè)城市都有其獨(dú)特的氣質(zhì)，映射出各自的文化，折射到每一個(gè)人的生活當(dāng)中。在貝殼的《報(bào)告》里，9大城市也有著不同的標(biāo)簽。

比如，北京買房周期最長(zhǎng)。2018年，北京二手房平均成交周期為23個(gè)月，2017年時(shí)還是14個(gè)月。而上海最擁擠，有近4成的人購(gòu)買60㎡以下的房子，在九城中購(gòu)房面積最小，同時(shí)，在上海每1000人中只有7個(gè)人購(gòu)買180㎡以上的大house，也是九城中最低的。

當(dāng)然，要說二手房和租賃市場(chǎng)同時(shí)降溫的，只有深圳了。其中，2018年深圳二手房交易量降幅超1成，租賃交易量則縮水15%。

重慶則是最土豪的城市。全款買房人數(shù)最多，達(dá)到30%。對(duì)于重慶人來說，只要房到位，錢都不是事兒。而作為“巴蜀雙嬌”的另一個(gè)城市——成都，則購(gòu)房者最為多元。中國(guó)內(nèi)地31個(gè)省、直轄市及自治區(qū)都來這里買房。

接著看長(zhǎng)沙，女生購(gòu)買力堪稱最強(qiáng)，占比高達(dá)56.7%。而要說購(gòu)房人群最年輕的非南京莫屬，平均購(gòu)房年齡30歲。租房最緊張拮據(jù)的卻是武漢，高達(dá)94.2%的租房者選擇合租，人均租房面積只有20㎡?！秷?bào)告》中還有一個(gè)有趣的地方，那就是合肥人最不接受租房結(jié)婚，其中，反對(duì)票是贊成票的3倍還多。

女性購(gòu)房趨勢(shì)顯著增加，租房結(jié)婚更難接受

近幾年，男性和女性之間的力量對(duì)比正在轉(zhuǎn)換。概括下來，當(dāng)代新女性的特征就是8個(gè)字——經(jīng)濟(jì)自立，精神獨(dú)立。而在買房這件事上，女性也呈現(xiàn)出新的趨勢(shì)?！秷?bào)告》調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，四成男生不接受租房結(jié)婚，而女生則有六成?？磥恚谫I房結(jié)婚這件事上，女生更堅(jiān)決。并且，在買房這件事上越來越傾向于靠自己，而不是一味逼迫男生。

雖然從整體來看，男生仍然是購(gòu)房主力，但只是微弱領(lǐng)先。并且，無論是一線還是二線，女性購(gòu)房者占比都呈增加態(tài)勢(shì)，其中，長(zhǎng)沙增幅最明顯，其次是成都、重慶及深圳等城市，這幾個(gè)城市的女性購(gòu)房者已經(jīng)超過一半。

在付款方式的選擇上，女生似乎更具“錢”力。能夠全款買房的女生占比24%，男生則只有20%；而代價(jià)最大的商貸，有42%的女生會(huì)使用，比男生略低1個(gè)百分點(diǎn)。