近年來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，住房租賃規(guī)模逐步擴(kuò)大，為解決人們的居住問(wèn)題、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。與此同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)仍存在供應(yīng)總量不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等諸多問(wèn)題。如何讓大城市的新市民、青年人“租好房”，如何解決住房租賃市場(chǎng)供需矛盾，引導(dǎo)發(fā)揮專業(yè)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)化作用，保障租戶和房東群體的利益等，成為業(yè)界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

年輕人租房講品質(zhì)

近年來(lái)，大城市的新市民、青年人“都租房、常租房”的居住理念逐步得到廣泛認(rèn)同。

從租賃需求的體量來(lái)看，我國(guó)租賃居住人口已超2億，且呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。自如研究院發(fā)布的《2023職場(chǎng)人租住態(tài)度調(diào)研》顯示，大城市中有70%的新市民和青年人租房居住。從租房安家的意愿來(lái)看，有八成年輕人認(rèn)為租房將會(huì)是比較長(zhǎng)期的狀態(tài)，四成年輕人接受終身租房。

值得關(guān)注的是，當(dāng)租房成為常態(tài)，城市租戶群體對(duì)于租房的居住品質(zhì)就有了更高的要求，對(duì)美好生活的向往逐步升級(jí)。中國(guó)城市住房租賃智庫(kù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，自2020年以來(lái)，租住群體對(duì)于房屋品質(zhì)、公共區(qū)域保潔服務(wù)、智能家居配備情況的在意程度分別提升了34%、37%、45%。有服務(wù)、有智能、有品質(zhì)、有空間的“改善型”需求已成為新的租房剛需。

然而，當(dāng)下大城市住房租賃市場(chǎng)仍存在供需錯(cuò)配的問(wèn)題。在北京市海淀區(qū)工作的白領(lǐng)劉先生對(duì)記者感嘆道：“在實(shí)際租房過(guò)程中，將就租、湊合住是常態(tài)，想租到稱心如意的房子得靠搶，甚至有時(shí)候搶都搶不到?！?/p>

“老齡化”房源出問(wèn)題

然而，面對(duì)要求“房子好、服務(wù)好、科技好”的年輕租戶群體，占全部租賃住房供給約九成的個(gè)人房東卻顯得有些力不從心，常常出現(xiàn)房子出租難、空置期長(zhǎng)的現(xiàn)象，造成這一問(wèn)題的根源之一便是城市存量住房不斷老化的現(xiàn)狀。

《2020中國(guó)人口普查年鑒》及相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房中，超三成是21世紀(jì)之前所建。其中，北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市出租房源的平均房齡超過(guò)22年，成都、武漢、杭州等新一線城市的出租房源雖稍顯“年輕”，但平均房齡也都在12年左右。目前，“老齡化”房源普遍存在戶型不合理、管線破損、家具家電老化等問(wèn)題。

中國(guó)城市住房租賃智庫(kù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)期空置、中介平臺(tái)不規(guī)范、房子持續(xù)“出問(wèn)題”、租金收益不及預(yù)期以及租客拖欠費(fèi)用，是最令城市房東業(yè)主困擾的出租痛點(diǎn)Top5。其中，遇到房屋長(zhǎng)期空置困擾的業(yè)主更是高達(dá)55%，令房東的收益受損。

住房租賃問(wèn)題熱議

在剛剛結(jié)束的全國(guó)兩會(huì)期間，多位兩會(huì)代表、委員對(duì)于如何消除住房租賃市場(chǎng)供需差異、保障租客和房東群體的權(quán)益，提出了自己的看法。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在全國(guó)兩會(huì)期間接受采訪時(shí)表示，要增加保障性租賃住房的供給和長(zhǎng)租房的建設(shè)，重點(diǎn)解決好青年人、新市民的住房困難問(wèn)題，讓他們能放開(kāi)手腳，為幸福生活去奮斗。

在解決供需差異方面，全國(guó)人大代表、天津大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)部教授張水波認(rèn)為，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)閑置房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化改造用于出租，能有效盤(pán)活存量閑置住房，擴(kuò)大市場(chǎng)供給規(guī)模，滿足租客群體日益提升的品質(zhì)居住需求。他建議，著力發(fā)展法人主體的專業(yè)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)，管理運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租房并形成市場(chǎng)規(guī)模。

在降低租客安居門(mén)檻和提升房東出租意愿方面，張水波提出，應(yīng)鼓勵(lì)專業(yè)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)為租客免除租房押金，降低新市民、青年人的租房壓力，“輕車簡(jiǎn)行”快速融入社會(huì)生活，提高租房安居的幸福感。同時(shí)，鼓勵(lì)專業(yè)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)推出相關(guān)舉措，保障房東利益，避免租房市場(chǎng)曾出現(xiàn)過(guò)的“高收低出”經(jīng)營(yíng)模式和資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。只有保障房東利益長(zhǎng)效穩(wěn)定，才能增強(qiáng)房東對(duì)出租市場(chǎng)的信心，進(jìn)而形成長(zhǎng)期委托出租的意愿，擴(kuò)大租房市場(chǎng)供給的質(zhì)量和數(shù)量。

全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院哲學(xué)所研究員陳霞提出，應(yīng)通過(guò)完善相關(guān)法規(guī)，提升行業(yè)管理效能，鼓勵(lì)專業(yè)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)參與分散式租賃住房經(jīng)營(yíng)，進(jìn)一步保障承租人和出租人等各方合法權(quán)益。推動(dòng)行業(yè)經(jīng)營(yíng)有據(jù)可循、租客維權(quán)有法可依，進(jìn)一步提升標(biāo)準(zhǔn)化、線上化、可視化的行業(yè)管理服務(wù)水平。

探索保障多方利益

如何平衡供需差異、保障承租人和出租人權(quán)益，滿足青年租住群體和個(gè)人房東群體的訴求？近年來(lái)，市場(chǎng)化、專業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的探索逐漸獲得了認(rèn)可，尤其是長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)推出的面向租客免押金、面向房東提供收益保底的嘗試，在實(shí)踐中取得了一定成效。

據(jù)記者了解，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)自如已經(jīng)連續(xù)11年面向應(yīng)屆畢業(yè)生群體推出可以“0押金租房”的“海燕計(jì)劃”，進(jìn)行租房專項(xiàng)支持，惠及了350萬(wàn)名年輕人，累計(jì)減免押金近12億元。近日，自如還宣布將逐步放開(kāi)適用“0押金租房”的人群范圍，以便幫助更多城市租戶降低租金壓力。

在保障房東利益方面，自如在2021年初推出了“增益租”模式，在業(yè)內(nèi)率先提出“無(wú)差價(jià)、無(wú)空置期、收益有保底”三大出租新標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)介紹，其中的“收益有保底”是指無(wú)論市場(chǎng)如何變動(dòng)，在其與房東的合作周期內(nèi)，自如每月都將支付至少80%的出租保底收益，如果市場(chǎng)形勢(shì)向好，每年底，房東還會(huì)得到收益紅利。

面對(duì)更友好的租金支付和更有保障的收益條件，市場(chǎng)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)逐步得到了城市租客群體和房東群體的認(rèn)可。自如研究院等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《2022中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》顯示，65%的租客表示，會(huì)優(yōu)先考慮“長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的房子”。同時(shí)，有超過(guò)六成的房東認(rèn)為“可選擇專業(yè)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)出租”，這其中，有近六成業(yè)主認(rèn)為讓長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)托管“出租快”“綜合出租收益高”，近半數(shù)的業(yè)主認(rèn)為長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)托管“服務(wù)省心”“租金按時(shí)到賬”。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家表示，面對(duì)城市年輕人租得好、租得起的安居訴求，以及城市房東群體省心租、安心收的想法，可以說(shuō)，發(fā)展專業(yè)化、市場(chǎng)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)是必然趨勢(shì)。專業(yè)化、市場(chǎng)化的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)已經(jīng)能夠在聯(lián)結(jié)保障租戶和房東多方利益、推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展上，發(fā)揮重要作用。