原標(biāo)題：南京法院3年審結(jié)近5萬起涉物業(yè)糾紛案件

“滿意度”不高 “交費(fèi)難”突出

物業(yè)糾紛與群眾日常生活密切相關(guān)，近年來此類糾紛案件多發(fā)，已成為基層社會(huì)治理中不可忽視的問題。11月8日，南京市中級(jí)人民法院通報(bào)，2021年7月1日至2024年6月30日，全市法院新收涉物業(yè)糾紛案件49055件，審結(jié)49687件，“滿意度”不高、“交費(fèi)難”突出、“自治權(quán)”脫節(jié)等是此類案件頻發(fā)的原因。

去年12月，因董某未及時(shí)交納小區(qū)車位管理費(fèi)，物業(yè)公司向其發(fā)送催交短信。欠費(fèi)期間，董某被限制進(jìn)入地下車庫，日常進(jìn)出均需與物業(yè)公司交涉。今年2月，董某訴至法院，要求物業(yè)公司停止限制其車輛出入小區(qū)大門和地下車庫。江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院認(rèn)為，物業(yè)公司限制業(yè)主通行的行為侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。經(jīng)法院釋法并組織調(diào)解，最終物業(yè)公司承諾保障董某車輛自由出入小區(qū)所有大門和地下車庫的權(quán)利，董某補(bǔ)交車位管理費(fèi)，案件以調(diào)解結(jié)案。

南京中院分析發(fā)現(xiàn)，雖然涉物業(yè)糾紛案件中的原告以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主，但近幾年，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)作為原告起訴的案件逐漸增多。從案件爭議類型看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公攤水電費(fèi)、車位管理費(fèi)的情況占絕大多數(shù)。此外，還有物業(yè)移交接管糾紛、業(yè)主使用和維護(hù)物業(yè)糾紛、業(yè)主自治管理相關(guān)糾紛等多種類型。各類糾紛所呈現(xiàn)出的共同特點(diǎn)是糾紛爭議標(biāo)的大多較小、部分群體性糾紛對(duì)抗激烈、基層一線成為化解糾紛主力等。

“物業(yè)糾紛高發(fā)，既有物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身存在的問題，也與業(yè)主法律意識(shí)不強(qiáng)、維權(quán)方式不當(dāng)，業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)功能欠缺等因素相關(guān)?！蹦暇┲性好袼耐ネラL李飛鴿分析發(fā)現(xiàn)，由于小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般由開發(fā)商選聘，甚至雙方存在某種關(guān)聯(lián)，導(dǎo)致部分業(yè)主誤認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商是一體關(guān)系。加之部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)未盡職責(zé)，驗(yàn)收不嚴(yán)格、移交不完整，使得業(yè)主在面臨開發(fā)商建設(shè)遺留的質(zhì)量問題時(shí)，轉(zhuǎn)而向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張權(quán)利。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)開發(fā)商建設(shè)“后遺癥”無法快速有效協(xié)調(diào)處理的情況下，業(yè)主往往以不交物業(yè)費(fèi)的方式來對(duì)抗，從而引發(fā)矛盾糾紛。

現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)服務(wù)的“滿意度”不高、“交費(fèi)難”突出等問題大量存在。南京中院指出，部分企業(yè)盲目追求經(jīng)營利潤，服務(wù)業(yè)主理念缺失，服務(wù)能力水平不夠，專業(yè)能力素質(zhì)跟不上企業(yè)發(fā)展、跟不上業(yè)主的居住需求，致使業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意度不高，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有待提升。部分業(yè)主欠缺法律意識(shí)，物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)的約定高度概括且格式化，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)權(quán)利義務(wù)邊界的認(rèn)識(shí)往往存在較大差距?！耙恍I(yè)主認(rèn)為，既然交了物業(yè)費(fèi)，居住過程中出現(xiàn)的任何問題物業(yè)公司均應(yīng)負(fù)責(zé)。但實(shí)際上，房屋質(zhì)量問題、業(yè)主間相鄰權(quán)糾紛等問題，并不屬于物業(yè)公司的責(zé)任范圍，業(yè)主維權(quán)方式還需改進(jìn)?！崩铒w鴿說。（顧 敏）