10月11日，黃石一新樓盤售樓處，銷售人員正在向訪客介紹樓盤情況。 （湖北日?qǐng)?bào)全媒記者 薛婷 通訊員 周巍 攝）

湖北日?qǐng)?bào)全媒記者 胡祎

10月31日上午，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行六大商業(yè)銀行發(fā)布公告，將從11月1日起，陸續(xù)對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制。這也意味著中國(guó)人民銀行一個(gè)月前發(fā)布的完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制要求即將正式落地。

房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上進(jìn)行加減點(diǎn)。重定價(jià)周期是指浮動(dòng)利率貸款合同中，利率跟隨貸款定價(jià)基準(zhǔn)利率的時(shí)間間隔，由借貸雙方自主協(xié)商確定。此前，根據(jù)人民銀行要求，借貸雙方一般約定每年1月1日或者貸款發(fā)放日為利率重新定價(jià)日。

在貸款利率下行的當(dāng)下，不少貸款人認(rèn)為原有房貸利率重定價(jià)周期至少一年的要求，不能及時(shí)反映市場(chǎng)供需變化，容易造成新老房貸利差過(guò)大等情況。

9月29日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)》，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，推動(dòng)降低存量房貸利率。該《公告》指出，取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動(dòng)利率房貸，與除房貸之外的其余浮動(dòng)利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期。

這次，六大國(guó)有銀行的公告明確取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。貸款人可以隨時(shí)向銀行提出將重定價(jià)周期調(diào)整為三個(gè)月或六個(gè)月，當(dāng)然還可以保持為一年。

如果貸款人認(rèn)為未來(lái)貸款利率將下行，那么將房貸利率重定價(jià)周期調(diào)整為三個(gè)月，就可能更早地享受到貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下調(diào)帶來(lái)的優(yōu)惠；如果貸款人認(rèn)為未來(lái)貸款利率將上漲，那么將房貸利率重定價(jià)周期保持為一年，自己的房貸利率跟隨貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上漲就可能會(huì)更晚一些。

六大國(guó)有銀行表示，在整個(gè)還款周期里，房貸利率重定價(jià)周期只能調(diào)整一次。目前，已經(jīng)有銀行在APP頁(yè)面顯示出利率重定價(jià)周期四種方案：每年1月1日、3個(gè)月、6個(gè)月、12個(gè)月。在利率下行的當(dāng)下，房地產(chǎn)從業(yè)人員認(rèn)為，選擇短周期，能盡快享受到最新的LPR。

除了重定價(jià)周期縮短，這次的另一個(gè)變化就是允許調(diào)整LPR的加減點(diǎn)。

六大國(guó)有銀行在公告中明確，當(dāng)浮動(dòng)利率房貸客戶利率加點(diǎn)幅度與最新的全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)幅度偏離高于30BP（1BP=0.01%）時(shí)，可向銀行提出利率加點(diǎn)幅度調(diào)整申請(qǐng)。重新約定的加點(diǎn)幅度不低于最新的全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)幅度+30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)下限。這意味著，若未來(lái)新發(fā)放房貸利率進(jìn)一步創(chuàng)新低，貸款人可與銀行協(xié)商，通過(guò)調(diào)整加減點(diǎn)的形式將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近。

人民銀行湖北省分行貨幣信貸管理處副處長(zhǎng)吳瑩表示，房貸期限普遍較長(zhǎng)（最長(zhǎng)可達(dá)30年），在合同存續(xù)期間，市場(chǎng)供求形勢(shì)、借款人的收入、財(cái)產(chǎn)和信用狀況等因素均可能發(fā)生變化。當(dāng)這些因素發(fā)生較大變化時(shí)，加點(diǎn)仍保持不變，可能導(dǎo)致對(duì)合同一方較為不利，需要允許以適當(dāng)方式變更合同，維護(hù)合同的公平性。國(guó)際上很多經(jīng)濟(jì)體，如美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、日本、中國(guó)香港等，都允許房貸發(fā)放滿一定時(shí)間后，若市場(chǎng)利率變動(dòng)較大，借貸雙方通過(guò)適當(dāng)?shù)姆绞?，重新約定利率等相關(guān)條款。