荊楚網(wǎng)（湖北日報網(wǎng)）訊（通訊員 張濤、譚靜怡）李某在武漢東湖高新區(qū)的一處高端小區(qū)購入商鋪，計劃經(jīng)營一家水果店，但就在他滿懷憧憬地準(zhǔn)備裝修時，法院的封條卻突然貼在了他的商鋪門上，這讓李某措手不及，他確信自己并無任何涉訴案件，這究竟是怎么回事？

帶著疑問和不滿，李某匆匆來到武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院，希望能得到一個合理的解釋。

在執(zhí)行事務(wù)中心，李某遇到了負(fù)責(zé)此案的執(zhí)行法官，她為李某解釋了房產(chǎn)查封的原因。

“您購買的商鋪的開發(fā)商——某地產(chǎn)公司因為涉及多起服務(wù)合同糾紛，目前已有25件執(zhí)行案件進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段，在執(zhí)行過程中我院依法查封該地產(chǎn)公司名下的多套房屋，您購買的商鋪也在其中?！?/p>

“但是我已經(jīng)支付了全部房款，并且拿到了商鋪的鑰匙，為何我的商鋪還會被查封？”李某十分不解，自己經(jīng)過合法渠道以市場價購入該商鋪，并未參與到地產(chǎn)公司與其他人的糾紛當(dāng)中，為什么最終也要被查封。

見此情況，執(zhí)行法官耐心地安撫李某：“請您稍安勿躁，根據(jù)最高院《辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，結(jié)合您向我們描述的情況，您可以以案外人的身份向我院申請執(zhí)行異議。如果最終認(rèn)定理由成立，將裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行”

“怎么樣才算認(rèn)定理由成立？我需要準(zhǔn)備哪些東西？”李某焦急地詢問。

“需要滿足四種情形，即證明在法院查封之前您已簽訂合法有效的書面買賣合同、已合法占有該不動產(chǎn)、已支付全部價款或已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照法院的要求交付執(zhí)行，最后是并非因自身原因未辦理過戶登記?！?/p>

圖為執(zhí)行法官與案外異議人。通訊員供圖

隨后，在執(zhí)行法官的指導(dǎo)下，李某迅速整理并提交了《商品房認(rèn)購書》《商品房買賣合同》以及轉(zhuǎn)賬交易憑證等關(guān)鍵證據(jù)作為執(zhí)行異議申請書的附件。

執(zhí)行法官對李某提交的材料進(jìn)行了仔細(xì)審查，確認(rèn)李某在涉案商鋪被查封之前確實已經(jīng)簽訂了合法有效的書面買賣合同并支付了全部價款，此外，李某還辦理了交房手續(xù)并拿到了涉案商鋪的鑰匙，由于某地產(chǎn)公司涉訴導(dǎo)致的查封，李某一直無法辦理過戶登記，但該情況也符合“并非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。

基于這些發(fā)現(xiàn)，2024年4月，執(zhí)行法官決定中止對涉案房產(chǎn)的執(zhí)行，并向李某解釋了相關(guān)法律依據(jù)和后續(xù)流程。

圖為異議人李先生為法院送來錦旗。通訊員供圖

“太謝謝你了譚法官，我真的很擔(dān)心商鋪會被強(qiáng)制拍賣，這下終于能放心做生意了。”幾個月后，李某的水果店順利開張，新鮮的水果和熱情的服務(wù)吸引了大量顧客。

東湖高新區(qū)法院提醒廣大購房者：若所購房屋為預(yù)售房屋，購房時務(wù)必核實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否已取得商品房預(yù)售許可證。要規(guī)范簽訂書面買賣合同，合同內(nèi)要寫明商品房買賣主要事項，如：商品房基本狀況、銷售方式、商品房總價款、付款方式、付款時間、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜、違約責(zé)任等。簽訂書面合同后要積極督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理備案登記。支付購房款時盡可能注明“對應(yīng)房號房款”用途，使支付憑證、收款憑證、具體房屋可以一一對應(yīng)。