今年全國(guó)棚改計(jì)劃開(kāi)工量減少51%，三四線城市樓市怎么走？

4月16日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于下達(dá)2019年中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金預(yù)算的通知》，各地2019年的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)計(jì)劃改造套數(shù)也一并出爐。

對(duì)比2018年，37個(gè)省市2019年棚改套數(shù)共計(jì)285.29萬(wàn)套，較2018年588萬(wàn)套的計(jì)劃改造套數(shù)減少近51%。

在4月財(cái)政部公布各省份2019年棚改計(jì)劃開(kāi)工量之前，2019年1月各地地方政府就曾在2018年工作報(bào)告中披露2019年棚改計(jì)劃的相關(guān)數(shù)據(jù)，近半數(shù)城市的目標(biāo)較2019年初有了不同程度的下跌。

分析師指出，2019年棚改開(kāi)工目標(biāo)的大幅下調(diào)，預(yù)示著由棚改帶來(lái)的商品房銷量在全國(guó)商品房總銷量中占比會(huì)逐步走低，直接影響體現(xiàn)在三四線及以下城市的棚改利好亦將逐步減弱。

15個(gè)省市棚改開(kāi)工量跌幅50%以上

克而瑞地產(chǎn)研究中心報(bào)告指出，除福建、天津、廣西、廣東、西藏等少數(shù)幾個(gè)省份同比增長(zhǎng)，其余31個(gè)省區(qū)市計(jì)劃開(kāi)工量較2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的達(dá)15個(gè)。

從絕對(duì)值來(lái)看，江西、江蘇、安徽3個(gè)省整體2019年計(jì)劃開(kāi)工量依舊突破了20萬(wàn)套，在諸多省市中名列前三，而寧波、寧夏、海南等7個(gè)省市因自身棚改規(guī)模較小的緣故，2019年開(kāi)工量均不足1萬(wàn)套。而從同比變化來(lái)看，各省市間有升有降，總體呈現(xiàn)出“跌多漲少”的局面。福建、天津、廣西、廣東、西藏等5個(gè)省份同比增長(zhǎng)，福建的漲幅最為顯著，高達(dá)117%。其余31個(gè)省區(qū)市計(jì)劃開(kāi)工量較2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的達(dá)15個(gè)。值得關(guān)注的當(dāng)屬山東、河南、貴州、湖南等幾個(gè)棚改大省，同比跌幅均超70%。我們認(rèn)為，前期棚改開(kāi)工量較大的省出現(xiàn)階段性回調(diào)符合客觀規(guī)律和市場(chǎng)預(yù)期，譬如河南省，2018年棚改實(shí)際開(kāi)工量就已達(dá)到了2016年的1.8倍，2019年計(jì)劃目標(biāo)僅為15萬(wàn)套，同比下降77%，跌幅顯著，回落也在預(yù)期之中。

事實(shí)上，在4月財(cái)政部公布各省份2019年棚改計(jì)劃開(kāi)工量之前，2019年1月各地地方政府就曾在2018年工作報(bào)告中披露2019年棚改計(jì)劃的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過(guò)這兩組數(shù)據(jù)的對(duì)比，我們也可看出當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于棚改預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

在可統(tǒng)計(jì)的19個(gè)省份之中，含江蘇、江西、河南、西藏在內(nèi)等7個(gè)省份2019年棚改開(kāi)工目標(biāo)量變化并不是很大，漲跌幅在5%以內(nèi)。近半數(shù)城市的目標(biāo)較2019年初有了不同程度的下跌，遼寧、吉林、湖北、陜西等省跌幅顯著均超50%，一方面源于部分省份年初披露數(shù)據(jù)較為籠統(tǒng)，基本是2年的目標(biāo)開(kāi)工量；另一方面湖北、陜西等省份因前期棚改開(kāi)工量較大，基本也算是提前透支了未來(lái)的棚改空間，可以預(yù)期棚改對(duì)地方房地產(chǎn)銷售的推動(dòng)也在減弱。此外，福建、四川等少數(shù)省份開(kāi)工量較年初公布的數(shù)據(jù)走高，這點(diǎn)也符合“因城施政”的調(diào)控思路，棚改目標(biāo)同樣體現(xiàn)著有松有緊的特征。

棚改貨幣化對(duì)房地產(chǎn)銷售的促進(jìn)作用在減少

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，按照此前公布的三年計(jì)劃，各類棚戶區(qū)改造的比例呈逐步減少的態(tài)勢(shì)。

按照此前公開(kāi)的三年計(jì)劃，2018年到2020年三年時(shí)間里，將再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套，這是棚戶區(qū)改造的第二個(gè)三年計(jì)劃。在此之前，2015年，國(guó)務(wù)院提出，2015-2017年全國(guó)改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬(wàn)套。

克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，2015年到2017年基本維持著逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，近3年的開(kāi)工量都在600萬(wàn)套以上，2018年目標(biāo)雖然略有回調(diào)降至580萬(wàn)套，但從實(shí)際的完成情況來(lái)看，全年棚戶區(qū)新開(kāi)工改造為627萬(wàn)套，目標(biāo)完成率也創(chuàng)歷年新高達(dá)107.4%。

前幾年的超額完成也為后續(xù)棚改縮量埋下了伏筆

去年10月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出嚴(yán)格把好棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策。其中明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

克而瑞地產(chǎn)研究中心報(bào)告指出，棚戶區(qū)改造越改越少這既是目標(biāo)任務(wù)也同樣符合客觀規(guī)律，不可能越改越多。另一方面，大力推進(jìn)棚改貨幣化安置的一些負(fù)面效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，比如加劇了地方財(cái)政負(fù)債壓力，推升三四線房?jī)r(jià)等等，基于三四線的庫(kù)存問(wèn)題已經(jīng)得到了初步解決，棚改開(kāi)工量目標(biāo)下調(diào)也在情理之中。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，棚改工作的主要目的是為滿足剛需居民的住房需求，伴隨著棚戶區(qū)改造總體套數(shù)的減少，以及各地去庫(kù)存任務(wù)的結(jié)束，部分庫(kù)存較低的市縣棚改貨幣化安置也將逐步退出。

克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，2019年棚改政策收緊基本在預(yù)料之中，特別在地方財(cái)政相對(duì)緊張的背景下，貨幣化安置等方式也會(huì)漸漸退場(chǎng)，對(duì)地產(chǎn)銷售的刺激作用也將減弱。

此外，報(bào)告指出，當(dāng)前棚改規(guī)模“腰斬”，首先是對(duì)市場(chǎng)預(yù)期層面的沖擊，也在釋放一種信號(hào)，階段性去庫(kù)存任務(wù)已經(jīng)完成，棚改對(duì)房地產(chǎn)銷售的促進(jìn)作用正在消弭。此前棚改曾一度直接拉動(dòng)20%左右的商品房銷售，這一作用力將在2019年乃至之后都將一去不復(fù)返。

此外，貨幣化安置也持續(xù)收緊，早在2018年10月住建部座談會(huì)上就表示，2019年棚改貨幣化安置將以專項(xiàng)債券為主，政府購(gòu)買棚改服務(wù)模式將被取消；同時(shí)地方政府也紛紛提出棚改將以實(shí)物安置為主，貨幣化安置比例也將降低，這點(diǎn)對(duì)于商品房銷售的影響也更為直接，缺少了資金面的驅(qū)動(dòng)，居民購(gòu)買力將大大降低。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，2019年棚改開(kāi)工目標(biāo)的大幅下調(diào)，預(yù)示著由棚改帶來(lái)的商品房銷量在全國(guó)商品房總銷量中占比會(huì)逐步走低，直接影響體現(xiàn)在三四線及以下城市的棚改利好亦將逐步減弱。

在張波看來(lái)，棚改直接利好在未來(lái)三四線及以下城市會(huì)加速弱化，三四線城市的將迎來(lái)明顯分化，未來(lái)處于重點(diǎn)城市群的城市將更具人口集聚力，收縮型三四線及以下城市則將面臨商品房市場(chǎng)的進(jìn)一步萎縮。