原標(biāo)題：蛋殼收購(gòu)愛(ài)上租，長(zhǎng)租公寓大洗牌

爭(zhēng)奪市場(chǎng)有新招：朗詩(shī)寓拿下城中村經(jīng)營(yíng)權(quán)，麥家公寓參與人才公寓運(yùn)營(yíng)

最近，長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)生了一起大事件——來(lái)自北京的蛋殼公寓，宣布收購(gòu)總部位于杭州、并在長(zhǎng)三角地區(qū)頗有影響力的長(zhǎng)租公寓品牌愛(ài)上租。

長(zhǎng)租公寓在最近兩三年來(lái)被資本市場(chǎng)熱捧，然而去年下半年連續(xù)爆發(fā)的“甲醛門(mén)”、“租金貸”、“鼎家”等事件，暴露出了長(zhǎng)租公寓行業(yè)的許多問(wèn)題，之后長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)入了降溫期。

對(duì)于發(fā)生在市場(chǎng)降溫期的這次并購(gòu)，有人認(rèn)為是行業(yè)頭部企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，有人認(rèn)為是一輪大洗牌的開(kāi)始，更多的中小品牌開(kāi)始思考：投入高、回報(bào)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)薄的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，規(guī)模這條路還走得通嗎。

總部在杭州的愛(ài)上租被收購(gòu)

原來(lái)的租約仍然有效

1月17日，蛋殼公寓宣布以2億美金（包含現(xiàn)金和債務(wù)）全資戰(zhàn)略收購(gòu)愛(ài)上租，涉及原愛(ài)上租的全部資產(chǎn)、100%股權(quán)并入蛋殼公寓。

“什么？愛(ài)上租被收購(gòu)了？我還有房子托管在他們那邊呢！”剛得知這個(gè)消息的房東蔣先生有些驚訝。在1月17日愛(ài)上租被收購(gòu)消息出來(lái)之前，他并沒(méi)有得到什么風(fēng)聲。

2017年3月，蔣先生把自己的一套房子托管給了愛(ài)上租?！爱?dāng)時(shí)愛(ài)上租和我愛(ài)我家都來(lái)聯(lián)系過(guò)，我比較了兩家的托管租金價(jià)格，還是愛(ài)上租稍微高一些?！笔Y先生的房子位于濱江，是一套可做兩房的戶型。蔣先生和愛(ài)上租方面約定房租為季付，一年多來(lái)，愛(ài)上租一直按時(shí)將租金打到蔣先生的銀行卡上。

自己的合約要到3月份才到期，這次愛(ài)上租被蛋殼公寓收購(gòu)，會(huì)不會(huì)對(duì)自己的房子或者合約有影響呢？蔣先生想到之前杭州鼎家地產(chǎn)資金鏈斷裂，造成房東和租客都受到牽連，他有些擔(dān)心。因此蔣先生立馬聯(lián)系了與其對(duì)接的愛(ài)上租管家。

“租金都會(huì)正常支付的?！睈?ài)上租的管家告訴蔣先生，雖然收購(gòu)事件后，愛(ài)上租的人員可能會(huì)有些變動(dòng)，但是愛(ài)上租的品牌會(huì)予以保留。

之后，愛(ài)上租官網(wǎng)也發(fā)布了《蛋殼公寓關(guān)于‘保障愛(ài)上租業(yè)主和租客權(quán)益’的聲明》，其中寫(xiě)明，愛(ài)上租與業(yè)主簽署的合同將會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。未來(lái)將延續(xù)雙品牌戰(zhàn)略，愛(ài)上租會(huì)繼續(xù)保持獨(dú)立品牌和獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。

蔣先生說(shuō)，自己這套房子的托管合約3月份將要到期，他表示之后選擇房子托管，除了要看租金價(jià)格，也會(huì)考慮托管公司品牌問(wèn)題。

靠燒錢(qián)爭(zhēng)奪房源擴(kuò)張規(guī)模

缺少資金彈藥就難以為繼

愛(ài)上租由前我愛(ài)我家聯(lián)合創(chuàng)始人、前盛世管家創(chuàng)始人童浩創(chuàng)立。2015年，盛世管家將二手房業(yè)務(wù)部賣(mài)給了鏈家，而其租賃業(yè)務(wù)部則剝離出來(lái)，與品牌公寓蝸居網(wǎng)絡(luò)合并，正式改名為愛(ài)上租。愛(ài)上租以杭州為中心，輻射至上海、蘇州、南京，擁有分散式長(zhǎng)租公寓房源量超過(guò)8萬(wàn)間，號(hào)稱(chēng)長(zhǎng)三角地區(qū)最大的住房租賃機(jī)構(gòu)。

如今，愛(ài)上租被蛋殼收購(gòu)，不免讓人聯(lián)想到，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是否進(jìn)入到洗牌階段。

事實(shí)上，在2018年，由于樓市遇冷，租賃市場(chǎng)也受到不小的挫折。以杭州為例，2018年底，租金與年初相比僅有4%的漲幅，而2017年年末與年初相比租金漲幅達(dá)25%，2018年租賃市場(chǎng)的冷淡可見(jiàn)一斑。

在這樣的背景下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)無(wú)法獨(dú)善其身。杭州某知名長(zhǎng)租公寓的有關(guān)負(fù)責(zé)人透露：“那些去年上半年瘋狂高價(jià)囤房的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，現(xiàn)在手頭房源都成了燙手山芋?！?/p>

在杭州透明售房網(wǎng)的租賃板塊上，長(zhǎng)租公寓的空置房源非常多。

愛(ài)上租在2016年和2017年分別完成了A輪和B輪融資，融資額達(dá)4億多元人民幣，曾是當(dāng)時(shí)全國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域融資額度最高的企業(yè)，此后愛(ài)上租再無(wú)融資消息。2018年初，其對(duì)手自如獲得A輪融資，高達(dá)40億元。在混戰(zhàn)期，長(zhǎng)租公寓品牌通過(guò)燒錢(qián)爭(zhēng)奪房源，擴(kuò)張規(guī)模，一家激進(jìn)的企業(yè)一旦缺少資本的再注入，容易陷入資金鏈危機(jī)。

據(jù)一位知情人士透露，其實(shí)在愛(ài)上租被蛋殼公寓收購(gòu)以前，就遇到了資金緊張的問(wèn)題，甚至爆出了提前跟房東解約或?yàn)橹箵p的新聞。曾經(jīng)有另一家本土長(zhǎng)租公寓品牌有意收購(gòu)，但因故未成功?！伴L(zhǎng)租公寓看似在風(fēng)口上，其實(shí)很難賺錢(qián)?！痹撊耸扛袊@，“至少這次2億美元的收購(gòu)價(jià)，賣(mài)的時(shí)機(jī)不錯(cuò)?！?/p>

為爭(zhēng)奪市場(chǎng)占有率

在杭州有一些新探索

有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，2017年底至2018年，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)一下子涌入過(guò)多企業(yè)，魚(yú)龍混雜。目前，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈，遵循優(yōu)勝劣汰的“叢林法則”。2019年是較為關(guān)鍵的一年，通過(guò)洗牌，一些頭部品牌可以脫穎而出。

浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示，蛋殼公寓是較為典型的互聯(lián)網(wǎng)思維企業(yè)，把市場(chǎng)占有率放在第一位，而非盈利。

除了蛋殼公寓收購(gòu)愛(ài)上租以外，灣流國(guó)際與星窩創(chuàng)享青年公寓（深圳本土長(zhǎng)租公寓品牌）1月8日在上海召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布并購(gòu)?fù)瓿?，灣流?guó)際成為星窩最大股東。

而麥家公寓在2018年底也完成對(duì)上海寓見(jiàn)公寓的收購(gòu)，獲取了5000多間優(yōu)質(zhì)房源。麥家公寓是浙江省本土成立較早的長(zhǎng)租公寓品牌，具有上市公司背景。麥家公寓以發(fā)展成平臺(tái)型公司為目標(biāo)，目前在杭州有6家直營(yíng)門(mén)店。

面對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，麥家公寓的戰(zhàn)略是選擇與政府合作，參與人才公寓的運(yùn)營(yíng)及管理——最近剛剛結(jié)束選房的杭州市區(qū)首批人才專(zhuān)項(xiàng)租賃住房匯瀾公寓，就是由麥家公寓進(jìn)行后期運(yùn)營(yíng)?，F(xiàn)在麥家公寓在杭州已經(jīng)運(yùn)營(yíng)匯瀾公寓和新沙家園2個(gè)政府人才公寓項(xiàng)目，相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴錢(qián)報(bào)記者，之后還會(huì)積極參與杭州市其他人才公寓運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目。

而在地產(chǎn)系長(zhǎng)租公寓里，朗詩(shī)寓表現(xiàn)極為突出。之前，朗詩(shī)寓在杭州的房源量并不多，幾個(gè)集中式公寓門(mén)店都屬于小體量。但在2018年第四季度，朗詩(shī)寓一舉拿下杭州瓜山城中村，以租賃形式取得了城中村的經(jīng)營(yíng)權(quán)，分別與當(dāng)?shù)卮迕窈炗喠碎L(zhǎng)租約。朗詩(shī)寓負(fù)責(zé)人稱(chēng)，之后會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行統(tǒng)一的室內(nèi)裝修改造，預(yù)計(jì)新增房源量超萬(wàn)套，房源量立馬排到杭州地產(chǎn)系長(zhǎng)租公寓的第一位。

據(jù)悉，朗詩(shī)寓會(huì)根據(jù)政府的規(guī)劃需求（即作為拱墅區(qū)運(yùn)河新城以及“智慧網(wǎng)谷”的配套定位）對(duì)瓜山城中村項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，規(guī)劃后項(xiàng)目?jī)?nèi)將形成以居住為主，辦公、商業(yè)為輔的綜合性業(yè)態(tài)，形成綜合性的租賃型社區(qū)?！肮仙巾?xiàng)目不僅是朗詩(shī)寓也是行業(yè)內(nèi)迄今為止最大的租賃型社區(qū)項(xiàng)目?！?/p>

荊海燕認(rèn)為，目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍然處于爭(zhēng)奪市場(chǎng)占有率的階段，尚未有明顯的盈利模式。但政策對(duì)于長(zhǎng)租公寓是支持的，所以大家先搶了蛋糕再說(shuō)。等到一個(gè)成熟的盈利模式出現(xiàn)了，那時(shí)候規(guī)模就非常重要，當(dāng)然，在這個(gè)賽馬的過(guò)程中，肯定有很多長(zhǎng)租公寓品牌倒下，或者被收購(gòu)。

李毅恒 吳佳怡 徐叔競(jìng)