近三年來(lái)，部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，一些在建項(xiàng)目逾期難交付，而房地產(chǎn)紓困基金的出現(xiàn)，被認(rèn)為是拯救“爛尾樓”的“白衣騎士”。

11月5日，南寧市平穩(wěn)基金（以下簡(jiǎn)稱“平穩(wěn)基金”）歷經(jīng)兩年多的努力，順利完成南寧市最早違約項(xiàng)目“藍(lán)光雍錦瀾灣”1704套住房的交付工作，這也意味著業(yè)主們?cè)诳嗟?年時(shí)間后，終于實(shí)現(xiàn)順利收房。

這也是目前全國(guó)首個(gè)單次交付超過(guò)1000套的爛尾樓盤(pán)，除此之外，平穩(wěn)基金還有兩個(gè)恒大項(xiàng)目正在推進(jìn)，預(yù)計(jì)年底前還將交付2886套住房。

4590套住房交付的背后，是平穩(wěn)基金始終堅(jiān)持以“市場(chǎng)化、法制化”的手段化解問(wèn)題樓盤(pán)造成的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，不斷解決各種“硬骨頭”后才結(jié)出的累累碩果。

堅(jiān)守“穩(wěn)民生” 啃下“硬骨頭”

位于南寧市邕寧區(qū)龍華路的“藍(lán)光雍錦瀾灣”，原本是藍(lán)光集團(tuán)于2018年售賣(mài)的項(xiàng)目，包括18棟高層住宅和25棟低層洋房，一二期共計(jì)1704戶。

項(xiàng)目原計(jì)劃在2022年6月前完成交付，但原開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善，項(xiàng)目陷入了爛尾狀態(tài)。

業(yè)主劉先生在廣東打工多年，用省吃儉用的30萬(wàn)元付了首付，“這是我的第一套房子，估計(jì)也是這輩子唯一一套房子，原本打算可以接在鄉(xiāng)下的父母以及在四川的岳父岳母過(guò)來(lái)居住，但是爛尾后我們失去了希望，這幾年家里人也經(jīng)常為此吵架，不得安寧?！?/p>

直到2022年9月，平穩(wěn)基金啟動(dòng)對(duì)藍(lán)光雍錦瀾灣托管，項(xiàng)目才迎來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)。

平穩(wěn)基金藍(lán)光項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人表示，“接手之初，項(xiàng)目的大部分樓棟的主體工程雖然已經(jīng)完工，但是距離交房標(biāo)準(zhǔn)還有很大距離。樓體內(nèi)部的設(shè)施，諸如消防、管網(wǎng)、門(mén)窗、小區(qū)園林這些都還沒(méi)有做。”

該項(xiàng)目之所以被稱為南寧最棘手的“硬骨頭”項(xiàng)目之一，一是因?yàn)樗{(lán)光涉嫌違規(guī)抽離項(xiàng)目資金等行為，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)綜復(fù)雜；二是項(xiàng)目體量巨大，盤(pán)活資金缺口龐大，長(zhǎng)期停工導(dǎo)致部分工序返工，許多設(shè)備被過(guò)早拆除，對(duì)續(xù)建工程團(tuán)隊(duì)提出了很高要求；三是各方利益協(xié)調(diào)困難，既要和原施工單位談判清退，還要維穩(wěn)業(yè)主令其安心。

中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作。

打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，既是去風(fēng)險(xiǎn)的必然要求，也是推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的前提條件，這要求以平穩(wěn)基金為代表的房地產(chǎn)紓困基金要堅(jiān)持為民服務(wù)、保障民生的社會(huì)責(zé)任，敢于啃“硬骨頭”，也要敢于涉險(xiǎn)灘，在保證國(guó)有資本權(quán)益不流失的同時(shí)，探索一條行之有效的新路徑。

“白衣騎士”入局 實(shí)現(xiàn)多方共贏

“爛尾樓”的本質(zhì)是不良資產(chǎn)，尤其是在樓市下行周期階段，接手問(wèn)題樓盤(pán)更是一項(xiàng)令人望而卻步的艱苦任務(wù)，涉及的債務(wù)債權(quán)關(guān)系紛亂復(fù)雜，過(guò)往項(xiàng)目資金虧空金額巨大，業(yè)主們的訴求多樣，建筑工程還要進(jìn)行新老交接……這也是近年來(lái)全國(guó)各地成立紓困基金進(jìn)展并不明顯的主要原因。

“白衣騎士”平穩(wěn)基金注冊(cè)成立于2022年8月15日，作為全國(guó)首支房地產(chǎn)紓困基金，按照政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，以市屬國(guó)有企業(yè)出資為主，吸引社會(huì)資本共同投入發(fā)起設(shè)立，首期規(guī)模30億元，旨在助力南寧市房地產(chǎn)企業(yè)解危紓困。

據(jù)了解，平穩(wěn)基金運(yùn)行過(guò)程受政府監(jiān)管，接手的項(xiàng)目由相關(guān)部門(mén)指定，所有投資方案都需要得到相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。

接手項(xiàng)目后，平穩(wěn)基金按計(jì)劃向基金子公司注入保交樓資金，同時(shí)委派管理人員進(jìn)駐雍錦瀾灣項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)辦公，實(shí)現(xiàn)“?？顚Ｓ谩迸c“現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)”的雙保險(xiǎn)。

在和各方溝通中，平穩(wěn)基金在續(xù)建成本方面還需要原開(kāi)發(fā)商認(rèn)可，托管工作也需要原開(kāi)發(fā)商配合。涉及到的金融機(jī)構(gòu)，也要通過(guò)各種方案使雙方達(dá)成一致。因?yàn)楸＝粯遣扇　皰炖腺~、結(jié)新賬”的方式，所以在處理原總包單位方面，也曾遇到不小的阻力。

平穩(wěn)基金在政府幫助下，多次組織與原總包、分包單位，廣大業(yè)主以及藍(lán)光集團(tuán)方面開(kāi)展溝通協(xié)調(diào)會(huì)，梳理各方權(quán)責(zé)。

因?yàn)楸＝粯琼?xiàng)目原開(kāi)發(fā)商已資不抵債，導(dǎo)致平穩(wěn)基金投入的成本面臨全額虧損的情況，平穩(wěn)基金通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)平衡保交樓資金的保值增值，同時(shí)也確保了國(guó)有出資的不流失。在接手項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的同時(shí)，推出“邕府”品牌。

平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“公司通過(guò)克服各種困難，在相關(guān)方案批準(zhǔn)以及原開(kāi)發(fā)商認(rèn)可的續(xù)建成本內(nèi)，堅(jiān)持按圖施工，保證不減配，甚至優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，盡最大限度實(shí)現(xiàn)精品交付?！?/p>

通過(guò)上述努力，平穩(wěn)基金在處理出險(xiǎn)項(xiàng)目的時(shí)候不僅完成了保交樓工作，還平衡各方利益實(shí)現(xiàn)了多方共贏。

更難能可貴的是，平穩(wěn)基金同時(shí)還保障了國(guó)有資本在保交樓過(guò)程中投入的資源不受損失甚至產(chǎn)生了收益，真正實(shí)現(xiàn)了“保本微利”的原則，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收。

托起南寧人民安居夢(mèng)

藍(lán)光雍錦瀾灣開(kāi)啟整體交付后更名為“邕府朱槿園”，象征著樓盤(pán)的涅槃重生。

“邕”是南寧的簡(jiǎn)稱，也是南寧的母親河，“府”有宅第的意思，也隱喻了政府相關(guān)部門(mén)在此次保交樓過(guò)程中的大力支持。

有別于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目必須“先收房，再看房”的模式，為了充分考慮業(yè)主權(quán)益，本次交付采用了“先看房，再收房”的模式。

住在1#棟的林先生喜提新房后，便迫不及待著手搬家事宜，部分家具、家電都安排好了。他坦言道，“得知無(wú)法交房后，感覺(jué)天都要塌了，每天心灰意冷度日如年，幸好有平穩(wěn)基金接手。希望平穩(wěn)基金可以給更多問(wèn)題樓盤(pán)帶來(lái)希望，給更多處于困境的業(yè)主謀福利。”

2024年四季度，平穩(wěn)基金將交付4590套住房。除了藍(lán)光項(xiàng)目以外，11月份恒大御府項(xiàng)目將交付1482套，12月份恒大國(guó)際中心將交付1404套。

后續(xù)平穩(wěn)基金還將介入湖光學(xué)府、陽(yáng)光城大唐檀境、大唐中南紫云印象、武鳴靈水小鎮(zhèn)、世茂國(guó)際中心、融創(chuàng)金弈時(shí)代等項(xiàng)目的保交樓、保交房工作。

平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，基金設(shè)立和運(yùn)作是南寧市在保交樓重大任務(wù)背景下的積極探索?；鹂屑彪y險(xiǎn)重的硬骨頭，并且都能探索出相應(yīng)的解決方法并通過(guò)法制化、市場(chǎng)化手段予以落地，體現(xiàn)了“勇?lián)?dāng)、有辦法、能落地、出實(shí)效”的城市精神。