講習(xí)嘉賓

葉學(xué)平 湖北省社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長、研究員

提要

建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，要充分考慮到房地產(chǎn)市場特點(diǎn)，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結(jié)合長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排。

——習(xí)近平總書記2017年2月主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會(huì)議時(shí)指出

堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

——習(xí)近平總書記2017年10月在黨的十九大報(bào)告中指出

住房的投資屬性作為派生屬性，必須服務(wù)于居住這一基本屬性

記者：黨的十九大報(bào)告上，習(xí)近平總書記指出：堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，我們該怎么理解這一定位的本質(zhì)？改革開放以來，我們經(jīng)歷了從城鎮(zhèn)福利分房與配給制到住房市場化的過程，“房住不炒”指向了當(dāng)前住房市場中怎樣的矛盾和問題？

葉學(xué)平：從屬性上來看，住房具有兩種屬性，一是居住屬性，二是投資屬性。其中，居住屬性是住房的基本屬性，它是為解決人們“衣食住行”基本生存的“住”的需要而產(chǎn)生的，是住房的天然屬性；投資屬性是隨著市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生和發(fā)展慢慢產(chǎn)生和發(fā)展而來的，屬于住房的派生屬性。派生屬性脫離了基本屬性，就會(huì)導(dǎo)致各種資金向房地產(chǎn)市場蜂擁，社會(huì)資本“脫實(shí)向虛”，實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到擠壓，房地產(chǎn)投機(jī)盛行，住房價(jià)格暴漲。結(jié)果是一方面少數(shù)人擁有多套住房，另一方面廣大的普通工薪階層特別是大城市的新市民買不起房、無房可住。房地產(chǎn)正常的供需關(guān)系被扭曲，就偏離了解決人民居住需求和改善民生這一根本方向，從根本上造成社會(huì)的兩極分化和社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。

住有所居是安居樂業(yè)的起點(diǎn)，是維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的基石，也是中國特色社會(huì)主義的內(nèi)在要求?！胺孔邮怯脕碜〉?，不是用來炒的?！绷?xí)近平總書記這句話言簡意賅、通俗易懂，可謂大道至簡，道出了住房的根本屬性，也體現(xiàn)了“以人民為中心”的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，為我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展指明了方向，成為我國住房政策的核心指導(dǎo)思想。住房既具有商品屬性和經(jīng)濟(jì)功能，更具有民生屬性和社會(huì)功能。貫徹落實(shí)新發(fā)展理念，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，就要牢牢堅(jiān)持習(xí)近平總書記提出的這個(gè)定位，防止經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)，把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，讓住房真正回歸居住這個(gè)基本屬性。

改革開放以來，我們經(jīng)歷了從城鎮(zhèn)福利分房與配給制到住房市場化的過程，不可否認(rèn)，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展，改善了千家萬戶的居住條件，有力促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展。但隨著時(shí)間的推移，問題也開始顯現(xiàn)，尤其伴隨房地產(chǎn)的飛速發(fā)展，一二線城市甚至一些三線城市的房價(jià)持續(xù)飆升，工薪階層只能“望房興嘆”。老百姓購房壓力持續(xù)上升，生活幸福指數(shù)下降，民生改善受到較大影響。炒房帶來暴利，導(dǎo)致大量資金“脫實(shí)向虛”，助長了浮躁的社會(huì)心態(tài)，嚴(yán)重?cái)D壓和沖擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加劇泡沫的形成和潛在金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。同時(shí)，社會(huì)上存在一種錯(cuò)誤的觀點(diǎn)和不合理預(yù)期——認(rèn)為住房價(jià)格政府越調(diào)控越漲，現(xiàn)在不買調(diào)控一旦放松價(jià)格會(huì)漲得更快更高。“房住不炒”的定位正是指向住房市場中的一些亂象——炒房成風(fēng)，住房脫離了本來的居住屬性，淪為投資和投機(jī)的工具，造成房地產(chǎn)市場供求關(guān)系扭曲，供求矛盾突出，社會(huì)資源極大浪費(fèi)。

公共產(chǎn)品領(lǐng)域“市場失靈”，必須“看得見的手”有效干預(yù)

記者：一段時(shí)期以來，一些地區(qū)房價(jià)上漲過快、投機(jī)炒作特征明顯，一些人像“炒股票”一樣炒房子，買了賣、賣了再買，通過買賣差價(jià)獲利，有的大量囤積住房牟利，類似炒房現(xiàn)象的實(shí)質(zhì)是什么？中央和地方出臺(tái)一系列措施限購、限貸，有效遏制了房價(jià)過快上漲。但有的人認(rèn)為“高房價(jià)是剛需過旺的正常表現(xiàn)”，也有人認(rèn)為此舉違背了市場規(guī)律，這些看法的謬誤在哪里？

葉學(xué)平：炒房的實(shí)質(zhì)是投機(jī)，是住房的投資屬性超越甚至脫離住房的居住屬性的具體表現(xiàn)。炒房客利用社會(huì)保障房的不足、短期普通商品房供給的不足，以及公眾旺盛的住房需求，拉升房價(jià)上漲獲取暴利。

中央和地方出臺(tái)一系列政策，采取一系列措施如限購、限貸，有效遏制了房價(jià)過快上漲。但有的人認(rèn)為“高房價(jià)是剛需過旺的正常表現(xiàn)”，往往是為了拉升房價(jià)獲取利潤，不顧高房價(jià)是由于投資和投機(jī)者大量蜂擁而入、開發(fā)商捂盤惜售、房地產(chǎn)中介違規(guī)提供虛假信息制造緊張情緒而形成的客觀事實(shí)。

也有人認(rèn)為政府采取的遏制房價(jià)過快上漲的限購限貸措施違背了市場規(guī)律，這種看法也是極其錯(cuò)誤的。因?yàn)槭袌鲆?guī)律發(fā)揮作用也是有前提條件的，一旦在公共產(chǎn)品領(lǐng)域存在“市場失靈”，就需要政府的宏觀調(diào)控加以有效干預(yù)。在這樣的領(lǐng)域，發(fā)達(dá)和成熟市場經(jīng)濟(jì)國家也有大量政府管制存在，沒有政府的調(diào)節(jié)，市場有時(shí)會(huì)像一頭莽撞的野獸到處亂撞。

我國房地產(chǎn)市場這些年快速發(fā)展，老百姓的住房條件得到了很大的改善，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展也做出了較大貢獻(xiàn)，但是我們也要理性客觀地看到房地產(chǎn)市場存在的問題，比如中低收入階層購房壓力加大帶來的民生問題、房地產(chǎn)泡沫可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)問題、社會(huì)資源浪費(fèi)問題、社會(huì)矛盾加劇等社會(huì)問題，等等。這些問題和矛盾，顯然是僅僅依靠市場無法有效解決的，必須在遵循市場規(guī)律的同時(shí)加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，盡快建立起房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的長效機(jī)制。

建立房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的長效機(jī)制，

加強(qiáng)新制度建設(shè)、新生態(tài)培育

記者：中央提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！薄岸嘀黧w供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，這種新的住房制度與以往的制度有什么不同？房產(chǎn)市場的新制度建設(shè)、新生態(tài)培育目前處在一個(gè)怎樣的階段，還有哪些障礙需要突破，如何突破？

葉學(xué)平：“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，這種新的住房制度是深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在房地產(chǎn)領(lǐng)域的貫徹落實(shí)和具體實(shí)施。與以往制度不同之處主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是新住房制度主要從供給主體結(jié)構(gòu)上來解決問題，滿足市場上住房的不同需求。以往雖然也有政府保障房的供給，但更多的是以市場為主體提供的商品房。這次則突出強(qiáng)調(diào)多主體供給，不僅要有市場配置作為主體組成部分，也要補(bǔ)上政府保障的短板，還要在市場配置和政府保障之外扶持培育新供給主體，探索增加獨(dú)立于政府和市場之外、具有非盈利特征的社會(huì)組織機(jī)構(gòu)作為住房新供給主體的可能性。

二是針對住房保障，十九大報(bào)告提出“多渠道保障”，表明在推進(jìn)住房保障建設(shè)過程中，不僅需要各級(jí)政府承擔(dān)主體責(zé)任，通過財(cái)政和公共資源來提供托底性質(zhì)的住房保障，還要充分動(dòng)員和科學(xué)有效合理利用社會(huì)資源、民間力量來提供各種形式各種性質(zhì)的住房保障機(jī)制。

三是這次住房制度提出“租購并舉”，大力發(fā)展住房租賃市場，改善住房市場在租購結(jié)構(gòu)上的失衡，其根本目的也是從調(diào)節(jié)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)入手，通過化解供給側(cè)結(jié)構(gòu)性矛盾，實(shí)現(xiàn)住房市場的有序健康發(fā)展。

十九大報(bào)告提出的“堅(jiān)持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位”，與“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，以及“讓全體人民住有所居”，是一個(gè)完整整體，不可割裂來看待和理解?！胺孔〔怀础泵鞔_了定位；“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”為住房制度的建設(shè)提供了思路，指出了發(fā)力方向；“讓全體人民住有所居”是最終目標(biāo)?！胺孔〔怀础?，除了加強(qiáng)住房需求端的調(diào)控包括堅(jiān)持限購限貸、降杠桿、遏制商品住房過快流通來平抑炒作之風(fēng)、讓房子變得難炒外，更主要的是治本，從深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革入手，讓一部分房子變得不可炒、無炒作價(jià)值。無論“房住不炒”，還是“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”，歸根到底，都是為“讓全體人民住有所居”服務(wù)，以這個(gè)目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。

建立房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的長效機(jī)制，亟須加強(qiáng)房產(chǎn)市場的新制度建設(shè)、新生態(tài)培育，這是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。目前這一系統(tǒng)工程建設(shè)還處在探索試驗(yàn)階段，需要加快力度加快步伐，特別是解決地方政府財(cái)政收入的土地依賴，突破既得利益的阻礙，加大土地、投資、金融、財(cái)稅等改革的協(xié)同推進(jìn)，完成相關(guān)制度的頂層設(shè)計(jì)、立法以及實(shí)施。

（湖北日報(bào)全媒記者 李思輝）