正在建設(shè)中的中海領(lǐng)邸·玖序

□楚天都市報極目新聞記者 丁鵬 攝影：楚天都市報極目新聞記者 丁鵬

11月過半，上海房地產(chǎn)市場延續(xù)10月的回穩(wěn)向好行情。自“滬七條”出爐后，上海二手房10月成交量突破2萬套大關(guān)，11月更是僅用12天就實現(xiàn)成交量破萬套，創(chuàng)下新紀(jì)錄。

新房市場的火熱程度也不遑多讓。連日來，極目新聞記者探訪發(fā)現(xiàn)，中海地產(chǎn)位于上海徐匯的濱江項目中海領(lǐng)邸·玖章552套房開盤后日光，實現(xiàn)“四開四罄”。位于上海黃浦區(qū)的融創(chuàng)外灘壹號院項目，也在今年實現(xiàn)了“三開三罄”。

18日，上海住建委、房管局、財政局和稅務(wù)局四部門再次發(fā)布《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項的通知》，明確取消標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)個人住房交易稅收事項，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)稅收政策，花千萬元購房最高或能減稅20萬元。

易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在一系列利好政策推動下，上海房地產(chǎn)政策與市場之間的互動效應(yīng)明顯增強(qiáng)，市場信心也持續(xù)增加。隨著供給和需求兩端的積極調(diào)整，上海房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系將會優(yōu)化，市場也將朝著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。

中高端新房持續(xù)火爆

11月15日下午，上海徐匯的中海領(lǐng)邸·玖章開盤選房，一千多組購房者現(xiàn)場搖號，552套房源開盤即售罄，中海地產(chǎn)上海濱江項目因此實現(xiàn)“四開四罄”。該項目11月3日認(rèn)購結(jié)束時，共有1556組購房者認(rèn)購，認(rèn)購率281%，觸發(fā)積分。

據(jù)了解，中海領(lǐng)邸·玖章此次5棟商品住房入市，共552套房源，均價為13.2456萬元每平方米。其中，約102平方米三房兩衛(wèi)共370套房源，約143平方米四房兩衛(wèi)共182套房源。因房源數(shù)量較大，選房持續(xù)到下午5點半左右才結(jié)束，銷售額為85億元。選房現(xiàn)場反饋，叫號到874號清盤，其中102平方米戶型在690號就已售完。

18日下午，中海領(lǐng)邸·玖章售樓處工作人員向極目新聞記者介紹，目前該樓盤還有兩棟約110套房源即將開始認(rèn)購，但看房需提前一天預(yù)約。近日咨詢的客戶非常多，房子很火不愁賣。

無獨(dú)有偶，10月27日，位于上海黃浦區(qū)的融創(chuàng)外灘壹號院項目二期三批開盤，均價高達(dá)17.2萬元每平方米，但158套房源在數(shù)小時內(nèi)賣光。據(jù)融創(chuàng)官微顯示，該項目今年實現(xiàn)“三開三罄”，總銷售套數(shù)為472套，是目前上海年內(nèi)銷售額第二的住宅項目。

據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2024年以來，上海共產(chǎn)生了30個“日光盤”，其中均價10萬元每平方米的樓盤就有17個，占比接近六成。

19日上午，極目新聞記者在中海領(lǐng)邸樓盤現(xiàn)場看到，項目距離黃浦江直線距離僅1.5公里，附近商業(yè)配套齊全。此前“三開三罄”的玖序樓盤正門位于天鑰橋南路與龍啟路交會處，數(shù)棟樓房主體已經(jīng)建好，工地上一派繁忙景象。而剛剛售罄的玖章樓盤的樓房也已經(jīng)建起數(shù)層，銷售人員介紹，玖章客戶近幾日正在集中簽約，該樓盤后續(xù)認(rèn)購只有280平方米的大戶型。

二手房市場日益回穩(wěn)向好

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴極目新聞記者，上海中高端新房的熱賣，反映的是市場需求結(jié)構(gòu)存在明顯分化，中高端改善住房的市場成交量穩(wěn)定，通俗講就是好的房子不用擔(dān)心去化問題。

上海的新房市場走出了一波穩(wěn)定獨(dú)立行情，二手房市場也不遑多讓。自9月29日晚“滬七條”出爐后，十一黃金周期間，上海二手房市場回穩(wěn)向好明顯，不少中介處重現(xiàn)熱鬧景象。

據(jù)安居客上海數(shù)據(jù)顯示，上海10月份二手房成交量突破2萬套大關(guān)，成為年內(nèi)第四個突破2萬套的月份。而截至11月18日，上海11月二手房成交總量已達(dá)15076套，二手房成交量突破1萬套所花時間縮短至12天，創(chuàng)下本年度單月成交量最快破萬套紀(jì)錄。

上海一名房產(chǎn)中介向極目新聞記者介紹，近段時間，他經(jīng)手的二手房交易量保持在一個相對穩(wěn)定狀態(tài)，房價也相對穩(wěn)定。

盧文曦分析認(rèn)為，上海二手房市場從10月政策釋放之后，成交量一直不錯，包括11月最近一段時間，成交量也還是保持在高位運(yùn)行。新房這塊兒雖然稍微弱一點，但也比去年同期好，只是反彈熱度比二手房稍微弱一點。這也跟市場投放有一定關(guān)系，最近一段時間新房的市場投放相對少一點，也限制了成交量的大幅度反彈。

盧文曦說，從交易量來講，前期7、8、9月三個月的二手房成交量是縮水下降的，10月份已經(jīng)反彈了，二手房成交量在11月份應(yīng)該也能維持在偏高位運(yùn)行，新房則要看后面市場投放能不能夠跟上，供應(yīng)跟上的話，應(yīng)該表現(xiàn)也不錯。

盧文曦表示，從10月政策釋放以來，上海房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成首次改善、剛需多點發(fā)力。

市場信心將持續(xù)增加

政策利好還在持續(xù)釋放。近日，財政部等三部委發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確了與取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅等優(yōu)惠政策。11月18日，上海住建委、房管局、財政局和稅務(wù)局四部門發(fā)布《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項的通知》，12月1日起執(zhí)行，明確取消標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)個人住房交易稅收事項，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)稅收政策。

易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海此次房地產(chǎn)稅收政策優(yōu)化，是基于房地產(chǎn)市場向好發(fā)展的背景之上。根據(jù)近期國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)，新房和二手房價格均迎來拐點，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)、向好發(fā)展的良好態(tài)勢。其中，上海各項指標(biāo)均在全國前列。上海貫徹落實房地產(chǎn)稅收優(yōu)化政策，在房地產(chǎn)市場形勢向好的基礎(chǔ)上，將和行政、土地、金融等政策互動，持續(xù)釋放組合拳效應(yīng)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，掛鉤在其上的契稅、增值稅、個稅政策均將優(yōu)化。如在上海認(rèn)購140平方米及以下住房，契稅降至最低1%，基本覆蓋了絕大多數(shù)剛性和改善型購房需求，將有力支持購房消費(fèi)行為。同時，購置二套房的契稅，其減負(fù)效應(yīng)較明顯。例如，認(rèn)購1000萬元總價的住房，新政前契稅最高需30萬元，新政后最低可為10萬元，即直接減少20萬元。

嚴(yán)躍進(jìn)向記者介紹，上海房地產(chǎn)政策已進(jìn)入歷史最為寬松階段，從去年“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策開始，上海持續(xù)在行政、土地、金融、財稅等領(lǐng)域調(diào)整優(yōu)化政策，政策力度大、覆蓋面廣，有力支持剛性和改善型住房需求的釋放，疊加一系列利好的購房政策和環(huán)境，包括購房門檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費(fèi)成本低等，預(yù)計政策效應(yīng)將持續(xù)釋放。系列利好政策下，上海房地產(chǎn)市場與政策之間的互動效應(yīng)明顯增強(qiáng)，將朝著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展，市場信心也將持續(xù)增加。