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開全國先河 成都萬人小區(qū)欲推倒重建 怎么拆怎么建?

發(fā)布時間:2023年09月07日17:19 來源: 光明網(wǎng)

作為全國首個欲在原址自拆自建的小區(qū),成都武侯區(qū)中央花園二期一直備受社會關(guān)注。中央花園二期建成于1998年,是四川第一批商品房,該樓盤有72棟樓,3295戶業(yè)主。20多年過去,小區(qū)存在部分房子開裂、鋼筋外露等安全隱患。2018年9月,中央花園二期業(yè)主向政府部門提出“自主更新、拆舊建新”改造意愿。業(yè)主們5年兩次投票最終達(dá)成99.99%的同意率,決定在小區(qū)原址開展自拆自建。如今自拆自建進(jìn)展如何?記者走訪該小區(qū)發(fā)現(xiàn),多位業(yè)主雖簽字同意,但還是抱有疑慮——怎么拆?怎么建?居民如何安置?這些都沒有明確的方案。更有業(yè)主直言:“政府不出面,爛尾了怎么辦?”多位專家和業(yè)內(nèi)人士表示,目前看起來,該小區(qū)自拆自建的推動工作依然困難重重。

自拆自建計劃實施陷入困境

“主要難點在于容積率?!痹谥醒牖▓@二期業(yè)委會辦公室里,74歲的業(yè)委會副主任伍大明告訴記者。伍大明是小區(qū)重建的提出者,20世紀(jì)90年代末,他用30萬元買下這里一套最大的240平方米戶型的房子,每平方米綜合價格大概1000元,他也成為小區(qū)第一批業(yè)主,“戶型好、環(huán)境好”,是他看上這里的理由,隨著時間推移,房子住得越來越不讓人稱心?!靶^(qū)由鎮(zhèn)上開發(fā)商建造,設(shè)計規(guī)劃跟不上,水電氣管網(wǎng)設(shè)計不行,質(zhì)量也不過關(guān)?!蔽榇竺鞣Q,房屋采用空心預(yù)制板加磚混結(jié)構(gòu),經(jīng)歷地震以后,許多房屋產(chǎn)生了裂縫,甚至部分樓棟沉降開裂,房屋墻壁開裂,下水管網(wǎng)積水……甚至業(yè)委會辦公室的屋頂,也露出了一條裂縫。

“能不能重建整個小區(qū)?”2018年9月,伍大明和業(yè)委會主任趙濤寫信尋求政府支持。同年12月,武侯區(qū)委辦公室在網(wǎng)上留言板回復(fù):如中央花園二期業(yè)主都愿意進(jìn)行改造重建,街道將會同相關(guān)部門、企業(yè)推動該小區(qū)改造重建工作。武侯區(qū)街道辦也稱:小區(qū)業(yè)主同意率95%以上,將規(guī)劃危房舊城改造。

在伍大明等人的設(shè)想中,小區(qū)占地面積約20萬平方米,容積率為2.0,如果將容積率增加到3.5(1平方米地建3.5平方米房子),拆40萬平方米舊房,建70萬平方米新房,按照1:1還業(yè)主后,開發(fā)商還有30萬平方米的新房賣,“除成本稅費外還是有盈利的,這樣才會有企業(yè)來投資,業(yè)主也不用掏錢?!?/p>

在業(yè)委會和志愿者的召集下,2019年8月小區(qū)第一輪業(yè)主意愿同意率達(dá)到96.7%。在業(yè)委會提交重建申請之后,2019年12月26日,時任武侯區(qū)委書記批示:同意納入危舊房論證,但是業(yè)委會并沒有接納危房鑒定,“有安全隱患,但是談不上?!?020年3月,業(yè)委會被告知,因小區(qū)屬于商品房,不符合棚戶區(qū)改造政策,“如果要重建,只能原地原圖原址重建。就這樣,重建事宜被擱置。”

轉(zhuǎn)機發(fā)生在一個月后。2020年4月成都發(fā)布了《城市有機更新實施辦法》,列明了三種城市更新形式:保護(hù)傳承、優(yōu)化改造和拆舊建新?!斑@個文件一二級土地是可以聯(lián)動,包括留改拆,有20%是可以拆的,針對2000年以前的老舊小區(qū)。”小區(qū)業(yè)委會另一位成員稱,這份文件讓他們看到一線希望,之后又陸續(xù)爭取政策。

2021年11月,時任武侯區(qū)委書記到小區(qū)調(diào)研時提出自拆自建模式?!皶浱岢?,因為政府未占地,所以需要業(yè)主同意率達(dá)到100%,政府才能出規(guī)劃。那么業(yè)委會第一步就是組建拆舊建新小組,動員群眾?!蔽榇竺鹘榻B,從2022年3月21日至5月21日,業(yè)主同意率達(dá)到99.99%,只有3戶不同意。

今年5月25日,業(yè)委會形成報告提交給晉陽街道辦及武侯區(qū)相關(guān)部門。8月21日,中央花園二期拆舊建新籌備組傳來消息,整個進(jìn)程涉及國土、規(guī)劃、稅務(wù)、城建等部門,需要做詳細(xì)的方案向區(qū)市等部門匯報。“目前已有開發(fā)商在對接出方案?!蔽榇竺鞣Q。

“區(qū)委書記來調(diào)研時說,我們這邊是民生工程,容積率不能高,而且要保證大家套內(nèi)面積不減少?!睒I(yè)委會另一名成員表示,如果按照2.5的容積率去建設(shè)新房,開發(fā)商利潤不大,重建事宜比較難推動。

有業(yè)主擔(dān)憂萬一爛尾了咋辦

記者曾多次走訪該小區(qū),發(fā)現(xiàn)多位業(yè)主雖已簽字同意,但對于重建一事仍有疑慮。

“重建期間大家住哪里?建設(shè)周期要多長?萬一爛尾了呢?”住戶黃阿姨告訴記者,小區(qū)三千多戶,要推倒重來,不是一件小工程,不但需要大量資金投入,還需要有相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)督?!爱?dāng)然,重建后有電梯,我們也能方便很多。”黃阿姨住在5樓,由于上了年紀(jì)體力下降,每次外出采購米面糧油,都是盡量購買小袋裝的,方便提上樓。

十多年前,黃阿姨和丈夫在此購買了一套160多平方米的躍層房屋,“當(dāng)時是每平方米2800元?!比缃瘢S阿姨和老伴都已退休,雖然孩子在成都,但并沒和他們住在一起。對于小區(qū)自拆自建,黃阿姨表示支持,“要是能重建,我用這套大房子換兩套小房子,還能和孩子住在一起。小孩有自己的生活,住一套也不方便,住得近會方便很多?!北M管黃阿姨夫婦同意重建,但他們覺得希望并不是很大。黃阿姨認(rèn)為,中央花園二期是商品房,并不是農(nóng)村自建房,拆掉和重建,如果沒有政策支持或政府部門牽頭,很可能無法推進(jìn)。

“光簽字就簽了五年,一直沒進(jìn)展,搞得我們都沒信心了?!弊艉壬榻B,去年開始簽名時,“業(yè)委會提議每平方米業(yè)主出4000元。如果100平方米,就是40萬元,這筆錢不是每家人出得起的。不少業(yè)主本就有房貸要還,如果再添貸款,肯定難以承受?!?/p>

記者注意到,在小區(qū)公告欄上,小區(qū)業(yè)委會曾就4000元出資作出改動——對于資金充裕償付能力強的業(yè)主,按照1:1.1比例換新房的,每平方米出資4000元;對于希望降低出資額的業(yè)主,可以將增加的0.1和地下停車位變現(xiàn);對于不想出款又希望住新房的業(yè)主,可以將部分產(chǎn)權(quán)按現(xiàn)價1.5倍轉(zhuǎn)讓給投資機構(gòu)獲得建新資金……

開小賣部的業(yè)主張先生是反對自拆自建的人之一?!八麄兌际潜粩?shù)字砸昏了頭,看著幾百萬很惹眼,這都是紙面上的?!睆埾壬f,不是他不想提升居住環(huán)境,而是這個風(fēng)險承擔(dān)不起。張先生稱,他在小區(qū)只有一套住房用于自住,“要拆的話,我們一家人去哪里???小孩子上學(xué)怎么辦?如果附近有一套現(xiàn)房能直接和我換,我肯定換?!睆埾壬J(rèn)為,自拆自建的風(fēng)險,必然是自己承擔(dān)。

專家聲音

商品房自拆自建困難重重

小區(qū)能否按業(yè)主預(yù)期重建?面臨哪些困難?記者就此咨詢了北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池教授?!白圆鹱越ù_實屬于全國首例,沒有相關(guān)經(jīng)驗可以借鑒,目前看起來推動工作困難重重。城市更新、舊房改造,本身難度就很大。”趙秀池認(rèn)為,沒有政府主導(dǎo)、相關(guān)政策支持,自籌自建是不可能的。

“項目能否實現(xiàn)業(yè)主們的目標(biāo),還需要與政府相關(guān)部門溝通。將項目納入城市更新實施方案中,借鑒目前城市更新的一系列資金稅收補貼等政策優(yōu)惠,通過土地肥瘦搭配或容積率調(diào)整,引入社會力量,通過一些適老項目、停車場、幼兒園等盈利項目增值收益平衡項目資金?!壁w秀池認(rèn)為,目前老舊小區(qū)改造基本是依靠容積率政策實現(xiàn)項目資金平衡,而容積率政策又受制于當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃。在核心區(qū)容積率受限情況下,將很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)?!疤貏e是在當(dāng)前情況下,容積率提高也不一定能夠解決問題?!壁w秀池稱。

清華大學(xué)中國新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長尹稚教授認(rèn)為,從目前業(yè)主們反映的情況看,恐怕像這樣上萬人的社區(qū)完完整整地推倒重來,至少從現(xiàn)有信息看依據(jù)是不足的。

尹稚表示,社區(qū)完全推倒重建至少有幾個基本前提:第一,只有危房等級比較高、加固成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過重建成本,才會選擇拆除;第二,危房如果被認(rèn)定確實需要拆除,也得找經(jīng)濟(jì)上可行的辦法;第三,這么大規(guī)模的改造工程,應(yīng)當(dāng)需要經(jīng)過市級審批。

“業(yè)主們想不花錢或者少花錢,大概唯一出路是小區(qū)的地還有增值空間。這要從城市整體發(fā)展來評估,即政府允不允許這塊地提高容積率,除了給居民1:1.1的回遷房之外,如果能夠提升容積率,有更多面積、能夠以更高的價格向市場銷售,那么對于這個項目改造的執(zhí)行者來講,它還是合算的?!币煞Q,如果商品房好賣的時候,這種機會是有的。

據(jù)上游新聞、澎湃新聞、紅星新聞等

來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

【責(zé)任編輯:劉建維】

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