作為全國首個欲在原址自拆自建的小區(qū)，成都武侯區(qū)中央花園二期一直備受社會關(guān)注。中央花園二期建成于1998年，是四川第一批商品房，該樓盤有72棟樓，3295戶業(yè)主。20多年過去，小區(qū)存在部分房子開裂、鋼筋外露等安全隱患。2018年9月，中央花園二期業(yè)主向政府部門提出“自主更新、拆舊建新”改造意愿。業(yè)主們5年兩次投票最終達(dá)成99.99%的同意率，決定在小區(qū)原址開展自拆自建。如今自拆自建進(jìn)展如何？記者走訪該小區(qū)發(fā)現(xiàn)，多位業(yè)主雖簽字同意，但還是抱有疑慮——怎么拆？怎么建？居民如何安置？這些都沒有明確的方案。更有業(yè)主直言：“政府不出面，爛尾了怎么辦？”多位專家和業(yè)內(nèi)人士表示，目前看起來，該小區(qū)自拆自建的推動工作依然困難重重。

自拆自建計劃實施陷入困境

“主要難點在于容積率?！痹谥醒牖▓@二期業(yè)委會辦公室里，74歲的業(yè)委會副主任伍大明告訴記者。伍大明是小區(qū)重建的提出者，20世紀(jì)90年代末，他用30萬元買下這里一套最大的240平方米戶型的房子，每平方米綜合價格大概1000元，他也成為小區(qū)第一批業(yè)主，“戶型好、環(huán)境好”，是他看上這里的理由，隨著時間推移，房子住得越來越不讓人稱心?！靶^(qū)由鎮(zhèn)上開發(fā)商建造，設(shè)計規(guī)劃跟不上，水電氣管網(wǎng)設(shè)計不行，質(zhì)量也不過關(guān)?！蔽榇竺鞣Q，房屋采用空心預(yù)制板加磚混結(jié)構(gòu)，經(jīng)歷地震以后，許多房屋產(chǎn)生了裂縫，甚至部分樓棟沉降開裂，房屋墻壁開裂，下水管網(wǎng)積水……甚至業(yè)委會辦公室的屋頂，也露出了一條裂縫。

“能不能重建整個小區(qū)？”2018年9月，伍大明和業(yè)委會主任趙濤寫信尋求政府支持。同年12月，武侯區(qū)委辦公室在網(wǎng)上留言板回復(fù)：如中央花園二期業(yè)主都愿意進(jìn)行改造重建，街道將會同相關(guān)部門、企業(yè)推動該小區(qū)改造重建工作。武侯區(qū)街道辦也稱：小區(qū)業(yè)主同意率95%以上，將規(guī)劃危房舊城改造。

在伍大明等人的設(shè)想中，小區(qū)占地面積約20萬平方米，容積率為2.0，如果將容積率增加到3.5（1平方米地建3.5平方米房子），拆40萬平方米舊房，建70萬平方米新房，按照1：1還業(yè)主后，開發(fā)商還有30萬平方米的新房賣，“除成本稅費外還是有盈利的，這樣才會有企業(yè)來投資，業(yè)主也不用掏錢?！?/p>

在業(yè)委會和志愿者的召集下，2019年8月小區(qū)第一輪業(yè)主意愿同意率達(dá)到96.7%。在業(yè)委會提交重建申請之后，2019年12月26日，時任武侯區(qū)委書記批示：同意納入危舊房論證，但是業(yè)委會并沒有接納危房鑒定，“有安全隱患，但是談不上?！?020年3月，業(yè)委會被告知，因小區(qū)屬于商品房，不符合棚戶區(qū)改造政策，“如果要重建，只能原地原圖原址重建。就這樣，重建事宜被擱置。”

轉(zhuǎn)機發(fā)生在一個月后。2020年4月成都發(fā)布了《城市有機更新實施辦法》，列明了三種城市更新形式：保護(hù)傳承、優(yōu)化改造和拆舊建新?！斑@個文件一二級土地是可以聯(lián)動，包括留改拆，有20%是可以拆的，針對2000年以前的老舊小區(qū)。”小區(qū)業(yè)委會另一位成員稱，這份文件讓他們看到一線希望，之后又陸續(xù)爭取政策。

2021年11月，時任武侯區(qū)委書記到小區(qū)調(diào)研時提出自拆自建模式?！皶浱岢?，因為政府未占地，所以需要業(yè)主同意率達(dá)到100%，政府才能出規(guī)劃。那么業(yè)委會第一步就是組建拆舊建新小組，動員群眾?！蔽榇竺鹘榻B，從2022年3月21日至5月21日，業(yè)主同意率達(dá)到99.99%，只有3戶不同意。

今年5月25日，業(yè)委會形成報告提交給晉陽街道辦及武侯區(qū)相關(guān)部門。8月21日，中央花園二期拆舊建新籌備組傳來消息，整個進(jìn)程涉及國土、規(guī)劃、稅務(wù)、城建等部門，需要做詳細(xì)的方案向區(qū)市等部門匯報。“目前已有開發(fā)商在對接出方案?！蔽榇竺鞣Q。

“區(qū)委書記來調(diào)研時說，我們這邊是民生工程，容積率不能高，而且要保證大家套內(nèi)面積不減少?！睒I(yè)委會另一名成員表示，如果按照2.5的容積率去建設(shè)新房，開發(fā)商利潤不大，重建事宜比較難推動。

有業(yè)主擔(dān)憂萬一爛尾了咋辦

記者曾多次走訪該小區(qū)，發(fā)現(xiàn)多位業(yè)主雖已簽字同意，但對于重建一事仍有疑慮。

“重建期間大家住哪里？建設(shè)周期要多長？萬一爛尾了呢？”住戶黃阿姨告訴記者，小區(qū)三千多戶，要推倒重來，不是一件小工程，不但需要大量資金投入，還需要有相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)督?！爱?dāng)然，重建后有電梯，我們也能方便很多。”黃阿姨住在5樓，由于上了年紀(jì)體力下降，每次外出采購米面糧油，都是盡量購買小袋裝的，方便提上樓。

十多年前，黃阿姨和丈夫在此購買了一套160多平方米的躍層房屋，“當(dāng)時是每平方米2800元?！比缃瘢S阿姨和老伴都已退休，雖然孩子在成都，但并沒和他們住在一起。對于小區(qū)自拆自建，黃阿姨表示支持，“要是能重建，我用這套大房子換兩套小房子，還能和孩子住在一起。小孩有自己的生活，住一套也不方便，住得近會方便很多?！北M管黃阿姨夫婦同意重建，但他們覺得希望并不是很大。黃阿姨認(rèn)為，中央花園二期是商品房，并不是農(nóng)村自建房，拆掉和重建，如果沒有政策支持或政府部門牽頭，很可能無法推進(jìn)。

“光簽字就簽了五年，一直沒進(jìn)展，搞得我們都沒信心了?！弊艉壬榻B，去年開始簽名時，“業(yè)委會提議每平方米業(yè)主出4000元。如果100平方米，就是40萬元，這筆錢不是每家人出得起的。不少業(yè)主本就有房貸要還，如果再添貸款，肯定難以承受?！?/p>

記者注意到，在小區(qū)公告欄上，小區(qū)業(yè)委會曾就4000元出資作出改動——對于資金充裕償付能力強的業(yè)主，按照1：1.1比例換新房的，每平方米出資4000元；對于希望降低出資額的業(yè)主，可以將增加的0.1和地下停車位變現(xiàn)；對于不想出款又希望住新房的業(yè)主，可以將部分產(chǎn)權(quán)按現(xiàn)價1.5倍轉(zhuǎn)讓給投資機構(gòu)獲得建新資金……

開小賣部的業(yè)主張先生是反對自拆自建的人之一?！八麄兌际潜粩?shù)字砸昏了頭，看著幾百萬很惹眼，這都是紙面上的?！睆埾壬f，不是他不想提升居住環(huán)境，而是這個風(fēng)險承擔(dān)不起。張先生稱，他在小區(qū)只有一套住房用于自住，“要拆的話，我們一家人去哪里??？小孩子上學(xué)怎么辦？如果附近有一套現(xiàn)房能直接和我換，我肯定換?！睆埾壬J(rèn)為，自拆自建的風(fēng)險，必然是自己承擔(dān)。

專家聲音

商品房自拆自建困難重重

小區(qū)能否按業(yè)主預(yù)期重建？面臨哪些困難？記者就此咨詢了北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池教授?！白圆鹱越ù_實屬于全國首例，沒有相關(guān)經(jīng)驗可以借鑒，目前看起來推動工作困難重重。城市更新、舊房改造，本身難度就很大。”趙秀池認(rèn)為，沒有政府主導(dǎo)、相關(guān)政策支持，自籌自建是不可能的。

“項目能否實現(xiàn)業(yè)主們的目標(biāo)，還需要與政府相關(guān)部門溝通。將項目納入城市更新實施方案中，借鑒目前城市更新的一系列資金稅收補貼等政策優(yōu)惠，通過土地肥瘦搭配或容積率調(diào)整，引入社會力量，通過一些適老項目、停車場、幼兒園等盈利項目增值收益平衡項目資金?！壁w秀池認(rèn)為，目前老舊小區(qū)改造基本是依靠容積率政策實現(xiàn)項目資金平衡，而容積率政策又受制于當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃。在核心區(qū)容積率受限情況下，將很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)?！疤貏e是在當(dāng)前情況下，容積率提高也不一定能夠解決問題?！壁w秀池稱。

清華大學(xué)中國新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長尹稚教授認(rèn)為，從目前業(yè)主們反映的情況看，恐怕像這樣上萬人的社區(qū)完完整整地推倒重來，至少從現(xiàn)有信息看依據(jù)是不足的。

尹稚表示，社區(qū)完全推倒重建至少有幾個基本前提：第一，只有危房等級比較高、加固成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過重建成本，才會選擇拆除；第二，危房如果被認(rèn)定確實需要拆除，也得找經(jīng)濟(jì)上可行的辦法；第三，這么大規(guī)模的改造工程，應(yīng)當(dāng)需要經(jīng)過市級審批。

“業(yè)主們想不花錢或者少花錢，大概唯一出路是小區(qū)的地還有增值空間。這要從城市整體發(fā)展來評估，即政府允不允許這塊地提高容積率，除了給居民1:1.1的回遷房之外，如果能夠提升容積率，有更多面積、能夠以更高的價格向市場銷售，那么對于這個項目改造的執(zhí)行者來講，它還是合算的?！币煞Q，如果商品房好賣的時候，這種機會是有的。

據(jù)上游新聞、澎湃新聞、紅星新聞等

來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)